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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 6 mars 2013 à 10h47

Bail commercial : Piste pour éviter l'application de l'article L 145-39


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Il arrive que le preneur demande l'application de l'article L 145-39 du Code de Commerce qui permet en cours de bail de faire réviser le loyer à la valeur locative de marché et parfois, ce loyer révisé est inférieur au loyer de base du bail. Dans cette affaire, l'article L 145-39 n'a pas été appliqué car cela était prévu de convention expresse dans le bail mais pas seulement....

Si le droit à une révision judiciaire du loyer institué par l'article L. 145-39 du Code de commerce est d'ordre public, conformément à l'article L. 145-15 du Code de commerce, il s'agit de l'ordre public de protection de nature, dans l'esprit du législateur, à protéger le preneur face à un bailleur maître du débat contractuel donc susceptible de lui imposer une clause exorbitante dans le cadre de la liberté des conventions.

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En l'espèce, il n'existe aucune contradiction entre la stipulation prévoyant une révision légale du loyer et l'article intitulé « conditions particulières » qui y déroge en ce sens que, après avoir rappelé que le preneur reconnaissait que le bailleur avait versé une indemnité d'éviction aux anciens locataires, en conséquence, il renonçait et s'interdisait expressément de demander une diminution de loyer pour quelque motif et sur quelque fondement que ce soit, le loyer ne pouvant jamais être inférieur aux sommes « ci-dessus stipulées ».

En effet, cette renonciation du preneur avait une contrepartie réelle dans la mesure où les bailleresses auraient dû demander un pas-de-porte dont le montant était égal à celui des deux indemnités d'éviction à verser, mais y ont renoncé.

Le preneur, par ailleurs, ne pouvait ignorer l'importance de sa renonciation donnée sans équivoque, dès lors que l'article litigieux précisait que cette clause de non-diminution du loyer, en présence d'un pas-de-porte de 675 000 euros, donc inférieure d'environ de 2 millions d'euros au montant des deux indemnités d'éviction, constituait une condition essentielle et déterminante du bail tout entier et était assortie d'une clause résolutoire de plein droit au cas où, postérieurement à la signature du bail, le preneur refuserait de l'exécuter.

En conséquence, cette renonciation du preneur à une révision du loyer à la baisse avait bien une contrepartie réelle et a été donnée sans équivoque, et ce d'autant moins que le preneur, dans le cadre des négociations, n'était pas en position de faiblesse mais obtenait, par des concessions réciproques, un emplacement commercial de première qualité dans l'hypercentre strasbourgeois.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a validé la renonciation contenue dans le bail et estimé que le preneur ne pouvait obtenir une révision du loyer ayant pour effet une diminution du loyer de base affecté des variations de l'indice choisi contractuellement.

Au vu de ce qui précède, il apparait qu'une voie se présente pour éviter au bailleur l'application de l'article L 145-39 en dehors d'un renoncement au bénéfice de cette disposition après la signature du bail. Il s'agirait donc de l'exonération d'un droit d'entrée.

Ainsi, si le bailleur renonce à percevoir un droit d'entrée en l'échange du renoncement du preneur à demander la révision ud loyer pour quelque motif que ce soit, cela empêcherait l'application de l'article L 145-39. Cette décision ne demande plus qu'à être confirmée par d'autres.

Cour d'appel de Colmar, 1ère Chambre Civil., section B, 4 juillet 2012 n°11/02844

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