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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 30 octobre 2012 à 13h42

Bail commercial : Point de départ des intérêts de retard venant en déduction de l'indemnité d'éviction


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En cas de non-remise des clés, la pénalité de 1 % sur l'indemnité d'éviction par jour de retard ne court qu'à compter de la décision de justice devenue définitive confirmant le montant de cette indemnité.

Selon les articles L. 145-28 et L. 145-29 du code de commerce, si le preneur qui prétend à une indemnité d'éviction peut se maintenir dans les lieux dans l'attente du paiement des sommes dues, il doit, une fois le versement opéré, remettre les locaux au bailleur.

Cette libération des lieux doit intervenir sous un certain délai à compter du versement de l'indemnité (hier, pour le premier jour du terme d'usage suivant l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre et, depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-776 de modernisation de l'économie du 4 août 2008, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre).

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En cas de non-restitution des clés à la date fixée (et/ou de remise de locaux non libres de toute occupation, V. Civ. 3e, 4 févr. 1986, Bull. civ. III, n° 2 ; 13 oct. 1999, Bull. civ. III, n° 202), l'article L. 145-30 du code de commerce précise que, après mise en demeure, le séquestre devra retenir, au profit du bailleur, 1 % par jour de retard du montant de l'indemnité.

La question qui se posait dans l'affaire ayant débouché sur l'arrêt rapporté était celle de la date à laquelle cette pénalité va commencer à courir.

Au cas particulier, après avoir séquestré l'indemnité d'éviction arrêtée par un jugement du 5 décembre 2006, assorti de l'exécution provisoire, le propriétaire a, au visa de l'article L. 145-30, mis en demeure le locataire de restituer les lieux au plus tard le 30 juin 2007. Les clés ayant été remises par le preneur le 24 octobre 2008, soit largement plus de cent jours après, le bailleur estimait ne plus rien devoir à son cocontractant.

Il est entendu par les juges du fond (Bordeaux, 22 mars 2010), qui blâment le preneur pour ne pas avoir empêché le jeu de l'article L. 145-30 en ne sollicitant pas l'arrêt de l'exécution provisoire.

Cette sentence est cassée, le juge du droit reprochant au juge bordelais de s'être prononcé en ce sens, tout en constatant que ce n'est que par un arrêt du 7 janvier 2008, devenu définitif, que la cour d'appel a confirmé le montant de l'indemnité d'éviction (V. déjà, à propos d'une consignation de l'indemnité par un jugement assorti de l'exécution provisoire, jugeant que la pénalité de 1 % ne peut commencer à courir tant que n'a pas été fixé, par une décision passée en force de chose jugée, le montant de l'indemnité d'éviction, Civ. 3e, 5 avr. 2006, Bull. civ. III, n° 92).

Et le fait, pour le bailleur, d'avoir mis son cocontractant en demeure de libérer les lieux pour une date erronée lui interdit d'exciper de l'article L. 145-30, alors même qu'il s'est, comme en l'espèce, écoulé plus de cent jours entre la fixation définitive du montant de l'indemnité d'éviction et la libération des locaux (précisant que si la mise en demeure n'est soumise à aucune forme ni à aucun délai, elle doit cependant être suffisamment explicite pour éclairer le locataire sur la consistance de ses droits et obligations, V. Civ. 3e, 19 mars 1997, Bull. civ. III, n° 63).

Qui a dit que "le temps c'est de l'argent......."

Cour de Cassation, 3ème Cahmbre Civile, 2 octobre 2012 n° 11-17098

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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