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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 5 juin 2013 à 09h31

Bail commercial : Qui bénéficie de la transformation dérogatoire en bail commercial ?


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut qui naît de la loi, qu'ils soient ou non personnellement exploitants du fonds.

Cette décision présente deux intérêts:

- premièrement, elle précise qui bénéficie du statut des baux commerciaux né du maintien dans les lieux après le terme d'un bail dérogatoire;

- deuxièmement, elle précise la portée de l'engagement de la caution à un bail dérogatoire devenant un bail commercial.

1- Qui sont les bénéficiaires du bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire

Pour que le preneur d'un bail dérogatoire qui reste et est laissé en possession bénéficie d'un bail soumis aux statuts des baux commerciaux encore faut-il que les critères d'application du statut soient réunies.

S'agissant d'un nouveau bail, il a fort justement été jugé que l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (RCS) n'est pas requise (Civ. 3e, 30 avr. 1997, n° 94-16.158, Bull. civ. III, n° 92), cette condition ne s'appréciant qu'à l'occasion du renouvellement du contrat (Civ. 3e, 18 mai 2005, n° 04-11.985, Bull. civ. III, n° 107).

En revanche, le respect des autres critères (existence d'un bail, d'un local et d'un fonds de commerce) s'impose dès la formation du contrat.

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Ainsi, le locataire de courte durée resté et laissé dans les lieux ne bénéficie pas du statut dès lors qu'il ne peut justifier d'une exploitation d'un fonds de commerce (Civ. 3e, 16 juin 2004, n° 03-11.314, Bull. civ. III, n° 121).

Dans la situation étudiée, un des co-preneurs était non-exploitant du fonds. Or, un bail dérogatoire comportant une clause d'exploitation personnelle avait été cosigné par un preneur personne physique et par une société.

À la suite du maintien dans les lieux des copreneurs à l'expiration du bail, le bailleur avait engagé une action en paiement à l'encontre des deux signataires. Il a été débouté de son action envers le locataire personne physique, motif pris qu'en sa qualité de gérant de la société cosignataire, il n'exploitait pas personnellement les lieux (Paris, 2 févr. 2011, AJDI 2011. 446 ).

Cette solution est censurée par la Cour de cassation, qui reproche au juge d'appel d'avoir ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas : tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut qui naît de la loi, qu'ils soient ou non personnellement exploitants du fonds.

2- Sur la portée de l'engagement de la caution

La seconde question dont la réponse va intéresser plus d'un professionnel est de savoir si l'engagement de la caution contracté lors de la signature du bail dérogatoire vautpour le bail commercial qui lui succède ?

Dans ce type de situation, la rédaction de la caution et de l'acte dont il est l'accessoire est primordiale.

La Cour de Cassation a considéré qu'eu égard à la qualité de non-professionnels du droit des cautions et à la stipulation contractuelle qui visait, en caractères gras le bail dérogatoire « et les cessions éventuelles de ce bail avec l'accord de la bailleresse ainsi que le renouvellement exprès ou tacite dudit bail et les conventions d'occupation qui lui succéderaient » ne suffisait pas à étendre l'engagement de la caution donnée pour le bail dérogatoire.

Ainsi, faute de stipulation expresse indiquant que les cautions s'engageaient pour le bail commercial susceptible de faire suite au bail dérogatoire, la Cour de cassation approuve le juge d'appel pour avoir déduit de ces éléments « l'absence de volonté claire et non équivoque des cautions d'étendre leurs engagements à ce bail commercial de neuf ans » (pour des ex. de cautionnements jugés limités au contrat, V. Civ. 3e, 5 nov. 2009, n° 08-15.433; 9 juill. 2008, n° 07-10.926, Bull. civ. III, n° 124).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2013 n° 11-17071

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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