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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 29 septembre 2011 à 14h54

Bail commercial : Résiliation du bail par une action du syndicat des copropriétaires


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le syndicat peut agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et notamment aux fins de voir respecter le règlement de copropriété qui bénéficie et s'impose à tous. Dès lors, le syndicat a qualité pour agir pour faire cesser toutes les infractions au règlement de copropriété même si le trouble causé par celles-ci n'est pas indistinctement ressenti par tous les copropriétaires. Il peut également agir par le biais de l'action oblique à l'encontre du locataire d'un copropriétaire.

La clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n'est pas contraire à la destination mixte de l'immeuble.

La résiliation du bail commercial sera ordonnée dès lors que l'activité exercée dans les parties privatives (salon de thé et petite restauration) est contraire au règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires.

En l'espèce, Monsieur Mezzarobba est propriétaire d'un local commercial au rez de chaussée de l'immeuble du [...] et [...], ainsi que d'une cave et d'un local d'habitation au 1er étage.

Le 3 mai 2006, il a consenti un bail commercial à la SARL LE BABA BOURGEOIS pour y exercer l'activité de 'Salon de thé, petite restauration et vente à emporter'.

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Le 10 avril 2008, ce fonds de commerce a été cédé par acte authentique par la SARL LE BABA BOURGEOIS à la SARL SAJMB.

Le 24 juillet 2008, l'assemblée générale de la copropriété a voté une résolution 2 donnant mandat au syndic 'afin qu'il puisse :

- agir en justice à l'encontre du copropriétaire du lot du RDC et de son locataire qui exploite un bar restaurant pour cesser cette exploitation contraire aux dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble,

- demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Assignée par le syndicat des copropriétaires le 1er octobre 2008, la SARL SAJMB a appelé en cause son vendeur en nullité de l'acte de cession et en indemnisation.

Le jugement a été rendu sur ces demandes.

Monsieur Mezzarobba et la SARL SAJMB soulèvent l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, les troubles allégués étant à leurs dires inexistants et n'affectant pas l'ensemble de la copropriété, seules deux attestations de copropriétaires étant produites.

Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat peut agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et notamment aux fins de voir respecter le règlement de copropriété qui bénéficie et s'impose à tous.

Dès lors, le syndicat a qualité pour agir pour faire cesser toutes les infractions au règlement de copropriété même si le trouble causé par celles-ci n'est pas indistinctement ressenti par tous les copropriétaires. Il peut également agir par le biais de l'action oblique à l'encontre du locataire d'un copropriétaire.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires.

Curieusement, aucune des parties n'a jugé utile de communiquer le règlement de copropriété. Toutefois, personne ne conteste le contenu de la clause litigieuse citée par le tribunal dont la teneur a été rappelée.

Le bail commercial du 3 mai 2006 conclu entre Monsieur Mezzarobba et la SARL LE BABA BOURGEOIS autorisait les salons de thé et la petite restauration. Cette clause était pourtant en contradiction avec les interdictions figurant au règlement.

Il était mentionné au bail (article 5) que :

'le preneur respectera, dans le cadre de la loi en vigueur, les prescriptions du règlement intérieur en vigueur et/ou du règlement de copropriété'.

Le cessionnaire qui soutient avoir subi un dol de la part de la société LE BABA BOURGEOIS pour ne l'avoir pas informée de l'existence d'un différend sérieux et ancien avec le syndicat des copropriétaires avait, du fait même de la cession, la possibilité de connaître les interdictions édictées par le règlement de copropriété qu'il s'engageait à respecter.

La clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n'est pas contraire à la destination mixte de l'immeuble. Dès lors, convient-il d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la clause du règlement précité.

Il sera enjoint à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués et la résiliation du bail consenti par Monsieur Mezzarobba à la société SAJMB sera ordonnée, de même que la fermeture du restaurant. L'expulsion de cette société sera ordonnée dans les conditions du dispositif.

La SARL SAJMB, dont il a été relevé qu'elle ne pouvait se prévaloir de l'existence d'un dol émanant de son vendeur avec la complicité de Monsieur Mezzarobba, sera déboutée de sa demande de nullité de l'acte de cession du fonds de commerce et de sa demande de restitution du prix de celui-ci.

Les loyers étant dus par le preneur en contrepartie de la possibilité d'utiliser les locaux visés par le contrat non encore résilié, la SARL SAJMB sera déboutée de sa demande de restitution de loyers versés.

Dans la mesure où la société cessionnaire a pris un risque qu'elle était en mesure d'apprécier en exerçant une activité prohibée, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Cette décision rappelle une fois de plus que dans le cadre de cession de fonds de commerce, de cession de droit au bail ou de signature d'un bail commercial, le preneur doit toujours s'assurer de la conformité de la destination des lieux avec le règlement de copropriété.

Cette décision amène une autre question, que se serait-il passé, si ni dans l'acte de cession du fonds de commerce, ni dans le bail la conformité avec le règlement de copropriété est obligatoire. Est-ce le Cédant du fonds ou le bailleur qui serait reconnu responsable?

Cour d'appel de Paris Pôle 4, chambre 2, 31 Août 2011 n° 10/10826

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