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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 17 février 2012 à 14h27

Bail d'habitation : Congé pour vente de plus de dix logements et protection intemporelle du locataire


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La procédure mise en place par les accords collectifs de location de 1998 et de 2005 relatifs à la mise en vente, par le bailleur, de plus de dix logements dans un même immeuble, doit s'appliquer quand bien même il s'est écoulé plusieurs années entre la dernière vente et la délivrance d'un nouveau congé.

Lorsqu'un bailleur personne morale des secteurs locatifs 2 ou 3, décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, il doit respecter les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (définis à l'art. 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 déc. 1986, les secteurs 2 et 3 concernent notamment les sociétés d'économie mixte, les sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations et les entreprises d'assurance).

Rendus obligatoires par décrets (respectivement, par Décr. n° 99-628, 22 juill. 1999 et par Décr. n° 2006-1366, 10 nov. 2006), on retiendra schématiquement de ces accords collectifs qu'ils prévoient une information collective et individuelle des locataires, ainsi que la délivrance d'une offre de vente « article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », suivie d'un congé pour vente prévu à l'article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Dans l'arrêt rapporté se posait la question de l'application de ces accords collectifs lorsque l'opération de mise en vente par lots de plus de dix logements s'étale sur une longue période.

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Au cas particulier, alors qu'entre 1999 et 2002, le bailleur a vendu onze logements dans un même immeuble, en 2007, à la suite de l'annulation d'un congé qui lui a été délivré en 2001, un locataire du même immeuble a reçu un nouveau congé pour vendre au seul visa de l'article 15 de la loi de 1989.

Il a alors fait valoir la nullité du congé pour non-respect des accords collectifs. Le juge du fond ne l'a pas suivi, refusant de considérer que le congé litigieux faisait partie de l'opération initiée huit années plus tôt.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, au motif que la prise en considération de l'écoulement du temps entre la dernière vente et le congé ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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