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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 20 mai 2011 à 08h45

Bail d'habitation : Congé pour vente et vices du consentement


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'offre de vente consentie au locataire titulaire d'un droit de préemption ne saurait être annulée pour vice du consentement dès lors, d'une part, que les motifs à l'origine de la décision, par le bailleur, de vendre rapidement son bien ne sont pas entrés dans le champ contractuel et, d'autre part, que le bailleur s'est mépris seulement sur les délais dont le locataire disposait pour contester ou acquiescer à l'offre.

La Cour de Cassation a ici approuvé une cour d'appel ayant refusé d'annuler une offre de vente consentie par un bailleur à son locataire au visa de l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, ayant de graves difficultés financières, le bailleur entendait vendre rapidement son bien. Il a, dans cette optique, quinze mois avant le terme contractuel, délivré un congé-vente au preneur, emportant, comme il est précisé à l'article 15-II précité, offre de vendre au profit de ce dernier. Celui-ci devait immédiatement accuser réception de la proposition, alertant toutefois son cocontractant de son caractère prématuré.

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Dans les deux premiers mois du préavis légal, il acceptait l'offre (jugeant que les effets du congé délivré par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné et précisant que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis , Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 mai 2010 n° 09-13474).

Postérieurement, le bailleur a rétracté son offre, estimant être victime d'une erreur de droit viciant son consentement : il croyait être légalement tenu de vendre le bien en priorité à son locataire (alors que la vente, à un tiers, du bien occupé est toujours possible) et pensait que l'offre devait être acceptée dans les deux mois de sa notification.

Après avoir obtenu gain de cause en première instance , il a été débouté en appel, aux motifs que l'erreur ne peut être qualifiée d'« erreur de droit », dès lors qu'elle porte, non sur la loi applicable mais, uniquement, sur l'interprétation de cette loi.

Ses prétentions sont également rejetées par le juge du droit, lequel estime que son homologue du fond « a pu déduire » sa décision infirmative du constat :

- que les motifs à l'origine de la décision du bailleur de vendre très rapidement son bien ne sont pas entrés dans le champ contractuel ;

- que le locataire était bel et bien titulaire d'un droit de préemption ;

- que la méprise du bailleur portait uniquement sur les délais dont disposaient le locataire pour accepter ou refuser l'offre qui lui était faite.

On notera que, sur ce dernier point, la Cour de cassation se retranche derrière l'appréciation souveraine des magistrats de la cour d'appel.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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