Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 18 juillet 2012 à 18h17

Bail d'habitation : Convention d'occupation précaire en attente de la vente


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'autorisation du vendeur d'occupation des lieux par le futur acquéreur dans l'attente de la réalisation de l'acte de vente, subordonnée à l'obtention d'un prêt constituent des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire.

En l'espèce, par acte du 1er août 2006, M. Bxxxx a conclu avec M. Thiakane, sous la condition suspensive, qui devait être réalisée au plus tard le 30 novembre 2006, de l'obtention d'un prêt, un compromis de vente portant sur un pavillon que le futur acquéreur a été autorisé à occuper dès avant la réalisation de la vente en en contrepartie de la prise en charge des frais relatifs au diagnostic de performance énergétique et du versement d'une indemnité d'occupation de 1 484 euros pour le mois de novembre 2006, puis de 130 euros par jour à compter du 1er décembre 2006.

Crédit Immobilier
Simulateurs immobiliers

Evaluez gratuitement les offres de plus de 100 banques !

M. Thiakane n'ayant pas obtenu de prêt ni justifié en avoir fait la demande, un procès-verbal de difficultés le 8 janvier 2007 a été dressé par le notaire ; que M. Thiakane étant demeuré dans les lieux, M. Boulin, par acte du 21 février 2008, l'a assigné pour faire constater qu'il était occupant sans droit ni titre, faire prononcer son expulsion et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation.

Ayant retenu, d'une part, que M. Boulin avait autorisé M. Thiakane à occuper le pavillon dans l'attente de la réalisation de l'acte de vente subordonnée à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur et, d'autre part, que M. Thiakane était devenu occupant sans droit ni titre à compter du 8 janvier 2007, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence, à la date de la signature du contrat, de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire et qui a écarté la survivance d'une telle convention postérieurement à la date du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire, a légalement justifié sa décision de ces chefs.

On ne répétera jamais assez combien il est dangereux pour un vendeur, qui a trouvé un éventuel acquéreur, de le laisser occuper les lieux avant que la vente ne soit définitivement conclu. Le risque de voir l'occupant, qui finalement n'acquiert pas le bien, refuser de quitter les lieux existe. La jurisprudence en témoigne, confrontée à la situation suivante : au propriétaire, qui demande l'expulsion d'un occupant qui n'occupait les lieux qu'à titre précaire, ce dernier oppose son maintien dans les lieux, en qualité de locataire. Convention de jouissance précaire ou bail ? En réalité, tout dépend des circonstances. Pour qu'il y ait convention de jouissance précaire, il faut qu'il existe des circonstances objectives, indépendantes de la volonté des parties, qui excluent la conclusion d'un bail (admettant cette qualification, CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. B., 20 mars 2008 : JurisData n° 2008-363286; la refusant, Cass. 3e civ., 29 avr. 2009 : JurisData n° 2009-047964).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 31 janv. 2012, n° 10-28591

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...