Bail d'habitation : Convention d'occupation précaire en attente de la vente

En l'espèce, par acte du 1er août 2006, M. Bxxxx a conclu avec M. Thiakane, sous la condition suspensive, qui devait être réalisée au plus tard le 30 novembre 2006, de l'obtention d'un prêt, un compromis de vente portant sur un pavillon que le futur acquéreur a été autorisé à occuper dès avant la réalisation de la vente en en contrepartie de la prise en charge des frais relatifs au diagnostic de performance énergétique et du versement d'une indemnité d'occupation de 1 484 euros pour le mois de novembre 2006, puis de 130 euros par jour à compter du 1er décembre 2006.

M. Thiakane n'ayant pas obtenu de prêt ni justifié en avoir fait la demande, un procès-verbal de difficultés le 8 janvier 2007 a été dressé par le notaire ; que M. Thiakane étant demeuré dans les lieux, M. Boulin, par acte du 21 février 2008, l'a assigné pour faire constater qu'il était occupant sans droit ni titre, faire prononcer son expulsion et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation.

Ayant retenu, d'une part, que M. Boulin avait autorisé M. Thiakane à occuper le pavillon dans l'attente de la réalisation de l'acte de vente subordonnée à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur et, d'autre part, que M. Thiakane était devenu occupant sans droit ni titre à compter du 8 janvier 2007, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence, à la date de la signature du contrat, de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire et qui a écarté la survivance d'une telle convention postérieurement à la date du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire, a légalement justifié sa décision de ces chefs.

On ne répétera jamais assez combien il est dangereux pour un vendeur, qui a trouvé un éventuel acquéreur, de le laisser occuper les lieux avant que la vente ne soit définitivement conclu. Le risque de voir l'occupant, qui finalement n'acquiert pas le bien, refuser de quitter les lieux existe. La jurisprudence en témoigne, confrontée à la situation suivante : au propriétaire, qui demande l'expulsion d'un occupant qui n'occupait les lieux qu'à titre précaire, ce dernier oppose son maintien dans les lieux, en qualité de locataire. Convention de jouissance précaire ou bail ? En réalité, tout dépend des circonstances. Pour qu'il y ait convention de jouissance précaire, il faut qu'il existe des circonstances objectives, indépendantes de la volonté des parties, qui excluent la conclusion d'un bail (admettant cette qualification, CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. B., 20 mars 2008 : JurisData n° 2008-363286; la refusant, Cass. 3e civ., 29 avr. 2009 : JurisData n° 2009-047964).

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 31 janv. 2012, n° 10-28591