Bail d'habitation : Le décret d'encadrement des loyers

Pris en application des articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, le décret encadre à la fois les loyers de relocation (changement de locataire) et les loyers des baux renouvelés (avec le même locataire) de logements situés dans l'agglomération parisienne et dans plus de 30 agglomérations de métropole et des DOM.

Il s'applique aux nouveaux baux de relocation conclus à compter du 1er août 2012 et aux baux renouvelés à compter de cette même date.

I A quels baux s'appliquent le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 ?

Tant dans son préambule que dans ses articles 1 et 2, le décret réserve son application aux locations résultant de la loi n°89--462 du 6 juillet 1989 qui régit les locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte d'habitation et professionnelle à titre principale.

En effet, l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. »

Ainsi, ne sont pas concernés par le décret : les locations de locaux à usage de résidence secondaire nues ou meublées, les locations saisonnières, les logements foyers, les locations de locaux meublées à titre de résidence principale, les logements de fonctions.

En d'autres termes, l'encadrement des loyers ne s'applique qu'aux locations de locaux nue à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnelle et d'habitation principale.

La condition de la résidence principale est donc déterminante. Les loyers de tous les autres types de locations peuvent donc continuer à répondre au jeu de l'offre et de la demande (à l'exception des baux régis par des régimes spéciaux Loi de 1948, Loi de Robien, Loi Besson, Loi Scellier, etc...)

II Encadrement du loyer à la relocation (art. 1 et 2)

Le décret encadre le montant du loyer des nouvelles locations de certains logements vacants existants, la location de logements neufs étant libre.

1- Logements vacants existants concernés par l'encadrement (loi du 6.7.89 : art. 17 b et 17a)

Il s'agit des nouvelles locations de logements vacants, c'est-à-dire avec changement de locataire, quelle que soit la durée d'inoccupation du logement.

2- Toutefois le montant du loyer de certains logements vacants peut être fixé librement ; c'est le cas des :

* logements décents faisant l'objet d'une première location;

* logements vacants devenus décents à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence ;

* logements vacants ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année de loyer.

La loi du 6 juillet 1989 fait référence à plusieurs reprises à la notion de "travaux d'amélioration" sans la définir. Bien que divers textes et réponses ministérielles précisent cette définition, une appréciation au cas par cas est nécessaire.

Les travaux peuvent porter aussi bien sur les parties privatives que sur les parties communes. Leur montant s'apprécie toutes taxes comprises.

En cas de travaux sur les parties communes, le coût des travaux portant sur les parties communes est déterminé en fonction de la quote-part afférente au logement loué (soit en fonction de la répartition des charges (millièmes) si le logement est situé en copropriété, soit en fonction des surfaces des locaux).

Sont définis comme travaux d'amélioration les travaux apportant (Rép. Min n°51417 : JO AN du 16.12.91) :

* un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ; - ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ;

* ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Par exemple, ont été considérés comme des travaux d'amélioration : des travaux de carrelage, d'aménagements de coffrage, d'éléments dans la salle de bain (CA Paris: 29.9.92), ou l'installation d'un digicode permettant d'améliorer la sécurité de l'immeuble (CA Paris : 16.9.94).

En revanche, ne sont pas des travaux d'amélioration :

* des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l'imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts (CA Paris 8.11.93) ;

* la réfection de la toiture et le changement des tapis d'escalier (CA Paris : 13.2.96) ;

* des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l'entrée de l'immeuble, réfection de l'électricité (CA Paris : 16.9.94).

3- Fixation du montant maximum du loyer des logements vacants soumis à l'encadrement

Lors de la conclusion d'un bail intervenant entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 et portant sur un logement vacant, le loyer ne peut dépasser le montant du loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, des dérogations sont prévues en cas de travaux d'amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué. Le bailleur peut alors appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé du précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'IRL.

a- Réalisation de travaux d'amélioration depuis de plus de six mois

La hausse annuelle du loyer ne peut excéder 15 % du coût total TTC des travaux. Pour appliquer une telle augmentation :

* les travaux réalisés doivent être des travaux d'amélioration (cf. § travaux d'amélioration)

* ces travaux doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes de l'immeuble depuis la conclusion du dernier contrat de location ;

* le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer.

b- Réalisation de travaux d'amélioration depuis plus de six mois et loyer manifestement sous-évalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer (cf. conditions § précédent), la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

* soit 15 % du coût total TTC des travaux au titre du loyer annuel;

* soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé dans la limite de la variation de l'IRL.

c- Loyer manifestement sous-évalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué mais que le bailleur n'a pas réalisé de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le loyer peut être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Dans ce cas, la hausse applicable est égale à la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué au précédent locataire.

A noter : en cas de réalisation de travaux d'amélioration depuis moins de six mois : si les travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, ont été réalisés depuis moins de six mois : le loyer est fixé librement (loi du 6.7.89 : art 17 a).

III Quelle sanction en cas de violation de la réglementation sur l'encadrement des loyers et difficultés d'application?

Hormis celle de droit commun, le décret n'en prévoit aucune. Le bailleur pourrait être condamné à rembourser les trop perçu. Encore faudrait-il pouvoir le déterminer.

Les difficultés d'application de ce décret résident dans le fait de la communication du montant du dernier loyer par le bailleur qui n'est pas contraint de le faire et à qui il n'est pas demandé de le faire. Comment le locataire peut-il vérifier le montant du dernier loyer ? En forçant le bailleur à lui communiquer le bail, et s'il s'agit d'un bail oral non écrit, comment en justifier, par la communication de la dernière quittance de loyer ou appel de loyer et si le bailleur refuse, etc...

Le seul moment où le bail, la quittance ou l'appel de loyer pourra être communiqué au locataire c'est éventuellement en cas de contentieux devant la commission de conciliation ou devant le Tribunal d'Instance. Sont-ils si nombreux ces locataires qui vont souhaiter engager des procédures pour vérifier le montant de l'ancien loyer ?

Les mêmes questions se poseront pour la justification de l'augmentation des loyers en raison de la réalisation de travaux d’amélioration.

La multiplicité des situations du quotidien est telle que ce décret qui semble vouloir forcer les bailleurs va se heurter à de réelles difficultés d'application. Les questions pratiques sont nombreuses et demeurent actuellement sans réponse.

En l'état ce décret compliqué d'application pour les non professionnels, celui-ci laisse un vide juridique et pratique sur de nombreux points.

Décret n°2012-894 du 20 juillet 2012