Bail d'habitation : Limite de l'efficacité du congé délivré par LRAR

Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction confirme que le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire (Civ. 3e, 14 déc. 1994, Bull. civ. III, n° 216 ; 10 janv. 1996, Bull. civ. III, n° 10; 2 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 26; 29 oct. 2008, Bull. civ. III, n° 162).

En l'espèce, l'acquéreur d'un immeuble sur lequel courraient deux baux d'habitation reprochait à la société mandataire du précédent propriétaire l'irrégularité d'un des congés délivré antérieurement à la vente par lettre recommandée avec accusé de réception, auquel le preneur n'avait pas déféré. Celui-ci avait en effet refusé de signer l'accusé de réception qui lui avait été présenté, et la lettre fut retournée au bailleur, avec la mention « non réclamé - retour à l'envoyeur ».

Le nouvel acheteur demandait réparation de son préjudice au professionnel de l'immobilier.

On remarquera que, compte tenu de la lettre de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui, en matière de congé, envisage indifféremment le recours à une notification par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou à une signification par acte d'huissier, on peine à trouver dans la voie retenue par la société une quelconque « irrégularité ».

En revanche, la question semble pouvoir rebondir sur le terrain de l'efficacité de l'acte délivré par un professionnel de la gestion.

Le débat n'a toutefois pas porté sur cet aspect de la question, la cour d'appel ayant, pour rejeter la demande du nouveau propriétaire, retenu l'efficacité du congé, dès lors que le locataire avait eu connaissance du courrier. À l'appui de son analyse, le juge du fond relève que l'article 15 parle de réception et non de remise effective au locataire (le texte précise que le délai court « à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier »).

Cette tentative pour redonner ses lettres de noblesse à la LRAR était vouée à l'échec, puisque, aux termes de l'article 669, in fine, du code de procédure civile, la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

De lege lata, on ne saurait par conséquent trop conseiller à l'auteur d'un congé de privilégier le recours à un huissier, soit ab initio, soit, en cas de non-retrait de la lettre recommandée par le destinataire (ce qui implique de prévoir cette première phase suffisamment tôt pour pouvoir changer de stratégie dans le délai légal).

De lege ferenda, on se montrera favorable à l'adoption d'une règle identique à celle qui prévaut en matière de copropriété (Décr. n° 63-227, 17 mars 1967, art. 64) ou de délai de rétractation dans le cadre d'une vente immobilière (CCH, art. L. 271-1), réputant la notification effective à compter du lendemain de la première présentation de la lettre (en ce sens, V. déjà nos obs. ss. Civ. 3e, 2 févr. 2005, préc.).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 juillet 2011 n° 10-20478