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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 3 février 2012 à 09h22

Bail d'habitation : Locataire âgé et malade - application du préavis réduit


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal. Ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

Alors qu'aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est réduit de trois à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, une cour d'appel (Nîmes, 28 janv. 2010) avait dénié au preneur le bénéfice de ce texte, aux motifs :

* d'une part, que le seul signataire du bail ne se référait pas à sa situation personnelle, mais à celle de son conjoint

* et, d'autre part, en toute hypothèse, qu'aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée.

Par ailleurs, le juge gardois refuse de faire droit à la demande de dommages et intérêts du locataire, coupable, à ses yeux, d'avoir quitté les lieux avant qu'une expertise ait pu établir la réalité de l'insalubrité des lieux alléguée.

Cette décision est censurée sur tous les points.

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Concernant la personne au nom de laquelle il est possible d'exciper d'un préavis réduit, la haute juridiction casse l'arrêt d'appel, motif pris que la double condition d'âge et d'état de santé peut s'appliquer au locataire, comme à son conjoint, cotitulaire légal du bail.

La censure était imparable, puisque l'article 1751 du code civil, visé avec l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, confère au conjoint du locataire non signataire du contrat le statut de cotitulaire du bail, dès lors que celui-ci porte sur le local servant effectivement à l'habitation des deux époux.

Quant à la dégradation de l'état de santé du conjoint du locataire rendant nécessaire son changement de domicile, la haute cour précise qu'elle peut être invoquée quand bien même elle ne se serait pas manifestée de manière soudaine.

Cette position doit être approuvée, puisque décider le contraire ajoute incontestablement à la loi (dans le même sens, jugeant déjà qu'ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la cour qui refuse la réduction du préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très nombreuses années, V. Civ. 3e, 6 nov. 2001, AJDI 2002. 298, obs. Laporte-Leconte ).

En ce qui concerne, enfin, le refus d'octroyer des dommages et intérêts au preneur, c'est au visa de l'article 455 du code de procédure civile que le juge du droit censure la décision d'appel.

Au raisonnement suivi par le juge du fond (faute d'être resté dans les lieux le temps de l'expertise, la preuve des désordres affectant les lieux n'a pu être rapportée), la haute cour rétorque que la demande du preneur entendait réparer non seulement le départ contraint des locataires, mais également le fait d'avoir vécu dans les lieux (selon le moyen, la dégradation de la santé du conjoint du locataire serait en rapport avec l'insalubrité des lieux).

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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