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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 10 septembre 2013 à 12h28

Bail d'habitation : Locations meublées et clauses abusives


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Une recommandation de la commission des clauses abusives vient qualifier comme abusives un certain nombre de clauses des baux d'habitation meublés dans le prolongement du projet de loi ALUR qui doit intégrer la location meublée à la loi du 6 juillet 1989. Rappelons ici que les recommandations de la commission des clauses abusives n'ont pas de force contraignante. Toutefois, la jurisprudence s'inspire largement de ces recommandations afin de sanctionner les déséquilibres contractuels.

Il convient de rappeler également que cette recommandation ne s'applique qu'aux contrats de location meublée non saisonniers. Sont concernées les locations meublées à titre de résidence principale, le plus souvent destinées aux étudiants et aux jeunes actifs. En revanche, ne sont pas concernés par la recommandation les locations saisonnières, les logements-foyers ou encore les logements étudiants gérés par le CROUS.

Cette recommandation comprend 43 points qui peuvent être synthétiser de la manière suivante:

Résidence principale. La commission recommande que soient supprimées des baux meublés les clauses qui entendent faire sortir du cadre de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation les locations meublées occupées à titre de résidence principale par le locataire.

Dépenses. Les clauses qui mettent à la charge du locataire certaines dépenses sont également dans le viseur de la commission des clauses abusives. C'est le cas des clauses qui stipulent :

- que le locataire prendra en charge les frais et honoraires du mandataire du bailleur ;

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Type de bien :

- que le locataire devra payer un supplément de rémunération pour la fourniture du mobilier et des équipements nécessaires à une habitation normale ;

- que le locataire acquittera les impôts et taxes relatifs au bien loué incombant au bailleur (la taxe foncière par exemple) ;

- que le locataire devra payer des frais supplémentaires en fonction du mode de paiement choisi.

Jouissance paisible. Selon la commission doivent être exclues du bail les clauses qui interdisent au locataire de recevoir ou d'héberger des proches ou de détenir des animaux domestiques ou qui permettent au bailleur de vérifier à tout moment les conditions d'occupation des lieux. On considère également que porte atteinte à la jouissance paisible des lieux par le locataire la clause qui autorise le bailleur à effectuer tous travaux dans les lieux loués, en toutes circonstances, sans limitation de durée et sans diminution du loyer.

Travaux. La clause qui fait peser sur le locataire toutes les charges, « quelle qu'en soit la nature », y compris les réparations afférentes tant au bien loué qu'à l'immeuble est également abusive dans le sens où elle transfère sur le locataire des dépenses non locatives. Par exemple, on ne peut imposer au locataire de prendre en charge la réparation de tous les robinets et canalisations d'eau et de gaz ou encore la réparation des stores et des volets.

État du logement. La commission des clauses abusives recommande également de rendre inapplicables les clauses qui prévoient qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé loué dans un état neuf (le Code prévoit dans ce cas que le logement est présumé loué en bon état). Elle pointe également les clauses qui subordonnent la restitution du dépôt de garantie au locataire à la survenance d'événements dépendant de la seule volonté du bailleur.

Résiliation du bail. L'article L.632-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit les modalités de congé pour le locataire et le propriétaire. Les clauses qui facilitent la possibilité de donner congé pour le propriétaire (diminution du délai de préavis, absence de motif) ou qui durcissent les modalités de congé pour le locataire doivent être considérées comme abusive. La clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit, en cas de manquement même mineur du contrat, doit également être écartée du contrat. Même solution pour la clause qui impose au locataire résiliant sont bail de manière anticipée une indemnité de réalisation quelle que soit sa forme, notamment un réajustement des loyers.

Contentieux. En cas de contentieux, chacune des parties doit apporter la preuve des faits dont il se prévaut. Les clauses qui inversent la charge de la preuve doivent donc être exclues, ainsi en est-il des clauses qui font présumer la responsabilité du locataire dans la survenance des dégradations des parties communes ou celle par laquelle on présume du propriétaire l'exécution de ses obligations ou encore celle qui exclut le droit de réparation du locataire en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

En détails maintenant, la Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet:

1. de laisser croire au locataire d'un logement meublé qui constitue son habitation principale qu'il ne [bénéficie] pas des dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

2. d'exclure l'application des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation lorsque le logement loué constitue, en réalité, la résidence principale du locataire ;

3. d'imposer au consommateur, pour obtenir et conserver la location du bien, de renoncer au régime protecteur d'ordre public institué par les articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

4. de prévoir une durée de location contraire aux dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

5. de prévoir, de manière générale, que seront à la charge du locataire l'ensemble des frais, droits et honoraires du bail ainsi que leur suite et conséquence, sans en indiquer précisément ni la nature ni le montant ;

6. de faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur ;

7. de prévoir un supplément de rémunération pour la fourniture du mobilier et des équipements nécessaires à une habitation normale, par ailleurs incluse dans le loyer ;

8. de mettre à la charge du locataire, en sus du loyer, des impôts et taxes relatifs au bien loué, incombant au bailleur ;

9. d'imposer des frais supplémentaires au consommateur en fonction du mode de paiement qu'il choisit ;

10. de prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ;

11. de restreindre le droit pour le locataire de recevoir ou héberger ses proches dans les lieux loués, même dans les conditions d'une occupation paisible ;

12. de porter atteinte à la jouissance paisible des lieux loués en prévoyant la possibilité pour le bailleur de vérifier ou de faire vérifier à tout moment les conditions d'occupation des locaux ;

13. de prévoir une pénalité rétroactive en cas de non-respect des conditions contractuelles d'occupation ;

14. d'empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l'immeuble ;

15. d'imposer des frais à un locataire alors qu'il n'a pas, au préalable, accepté de bénéficier du service de raccordement à une antenne collective ;

16. de limiter la jouissance paisible du locataire en l'obligeant à laisser visiter le bien loué par le gérant, ses préposés ou ses prestataires, soit sans nécessité, soit, en cas de nécessité, sans avertissement préalable, sauf urgence ;

17. de contraindre le locataire à laisser visiter son logement, en cas de congé ou de vente, pendant une durée excessive au regard des usages et du droit au respect de la vie privée ;

18. de prévoir que le bailleur pourra effectuer tous travaux dans les lieux loués, en toutes circonstances, sans limitation de durée et sans aucune indemnité ;

19. d'autoriser une délivrance seulement partielle du local loué, pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer ;

20. de dispenser le bailleur de ses obligations de fourniture de chauffage et d'eau chaude ;

21. de faire peser sur le preneur des dépenses non locatives ;

22. de mettre à la charge du locataire divers travaux susceptibles d'incomber au bailleur ;

23. de soumettre la restitution du dépôt de garantie à la survenance d'un certain nombre d'événements dépendant de la volonté du bailleur ou de ses prestataires et sans stipulation d'une durée raisonnable ;

24. de stipuler qu'à défaut d'état des lieux d'entrée, le local est présumé loué neuf ;

25. de mettre à la charge du locataire des sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement ;

26. de prévoir une faculté de résiliation du contrat par le bailleur pour des motifs autres que ceux limitativement prévus par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l'habitation ;

27. de prévoir la résiliation du bail de plein droit en cas d'inexécution, par le locataire, de l'une quelconque de ses obligations, même mineure ;

28. de prévoir une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d'une prestation étrangère à l'objet principal du contrat de location d'un logement meublé ;

29. de permettre au bailleur de résilier, ou non, le bail en cas de destruction totale ou partielle des locaux loués, en méconnaissance de l'article 1722 du code civil ;

30. de prévoir la résiliation du contrat, par le locataire comme par le bailleur, dans des conditions contraires à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ;

31. de reporter, dans tous les cas, au dernier jour du mois, la date d'effet du congé donné par le locataire ;

32. d'imposer la rédaction d'un nouveau bail à l'expiration du contrat, alors qu'il est tacitement renouvelé par application de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ;

33. d'imposer au locataire résiliant son contrat de bail de manière anticipée, une indemnité de résiliation, quelle que soit sa forme, notamment un réajustement du montant des loyers ;

34. de prévoir que le bailleur ou son mandataire peut accepter ou refuser le congé régulièrement donné par le locataire ;

35. de faire peser sur le locataire une présomption de responsabilité dans la survenance des dégradations des parties communes ;

36. d'empêcher le locataire de faire valoir des causes de non-imputabilité des dégradations du logement loué ;

37. de faire bénéficier le bailleur d'une présomption d'exécution de ses obligations ;

38. de prévoir une pénalité en cas de retard dans le paiement du loyer, sans réciprocité en cas d'inexécution par le bailleur de ses obligations ;

39. de prévoir le versement d'une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d'obtention d'un délai judiciaire pour libérer les lieux à l'expiration du bail

40. de prévoir contractuellement des indemnités sans lien avec le manquement reproché au locataire ;

41. de mettre à la charge du locataire, sans décision de justice, l'ensemble des frais de recouvrement des sommes impayées ;

42. de supprimer le droit à réparation du preneur en cas de manquement du bailleur à ses obligations ;

43. de prévoir que le locataire fait élection de domicile dans les lieux loués, même après la résiliation du contrat.

Recommandation° 13-01 relative aux contrats de location non saisonnière de logement meublé

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  • 0 Reco 15/05/2014 à 19:55 par WENDIE59

    on croit rêver !!!!!!


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