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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 21 octobre 2011 à 16h41

Bail d'habitation : Notion de SCI et congé pour reprise pour habiter


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En application de l' article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , pour bénéficier du droit de reprise, une société civile, bailleresse, doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus.

Une SCI composée d'un associé, personne physique et d'une associée, personne morale, ne peut être qualifiée de société civile à caractère familial, au sens de l'article 13 susvisé, quand bien même la personne morale serait une société civile immobilière à caractère familial, dans la mesure où ledit article 13, d'interprétation stricte, ne vise que des personnes physiques. C'est donc exactement que le premier juge a annulé le congé délivré pour reprise au profit d'un associé, le fait que la société bailleresse et son associée personne morale soient constituées de personnes physiques appartenant à la même famille (père, mère, frère et soeurs) étant sans incidence.

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La qualification de société civile familiale entraîne deux règles dérogatoires au regard du régime mis en place par la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur n'est d'abord pas soumis à la durée minimale de six ans, exigée par principe des personnes morales, mais à celle de trois ans, voire moins, s'il se trouve dans la configuration d'un bail à durée réduite (cf. L. 6 juill. 1989, art. 11). Il peut ensuite effectuer une reprise pour habiter au profit de l'un de ses associés, ce qui normalement est impossible lorsque le bailleur est une personne morale.

La société civile de famille est précisément définie par l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 qui la limite aux parents et alliées jusqu'au quatrième degré inclusivement, ce qui était bien le cas de la société litigieuse en l'espèce... à une différence près. Cette SCI familiale était associée d'une autre société civile, propriétaire de l'immeuble loué. Un obstacle à la reprise pour habiter ? C'est ce que décide la cour d'appel de Paris en interprétant l'article 13 à la lumière des termes employés par le texte desquels il résulte que la SCI est « exclusivement » composée entre personnes physiques. Une interprétation peut être exagérément restrictive dans la mesure où, sous couvert ou non d'une personne morale, les associés des deux SCI étaient tous des parents proches, comme l'exige le texte.

Cette décision est à rapprocher d'une autre décision de la Cour d'appel de Paris statuant sur le cas où le logement est en indivision. Comme la SCI, l'indivision est traitée de façon dérogatoire par l'article 13 et les juges parisiens ont eu la même approche restrictive en décidant qu'il était exclu qu'une indivision constituée de personnes physiques et d'une personne morale puisse se prévaloir d'une durée du bail de trois ans (CA Paris, 23 mars 2006 : JurisData n° 2006-297323 ; Loyers et copr. 2006, comm. 121).

CA Paris, 3e ch., 12 mai 2011, SCI groupement immobilier Parisien c/ Whitworth :

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