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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 13 septembre 2013 à 14h34

Bail d'habitation : Nullité du congé pour vente et droit à indemnisation


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le congé pour vente comportant une offre de vente commission d'agence incluse doit être annulé, car le locataire n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur. En effet, la relation existant déjà, il ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. De plus, la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice.

Cette position de la Cour de Cassation était connue depuis au moins 2008: DROIT DE PREEMPTION ET CLAUSE DU CONGE

Dans la présente affaire, les propriétaires d'un appartement donné à bail à des époux ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par leur mandataire, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence ; ils ont ensuite vendu l'appartement à un tiers selon acte du 8 octobre 2004 ; les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné le tiers acquéreur, les bailleurs et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

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Pour dire le prix pour lequel les locataires étaient substitués comme acquéreurs, l'arrêt attaqué retient que la notification contenait l'offre de vente pour un "prix commission d'agence compris", que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée.

En statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, la cour d'appel a violé l' article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 , ensemble l' article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable.

Pour débouter les locataires de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre les bailleurs, l'acquéreur, l'agent immobilier et le notaire, l'arrêt attaqué retient que s'il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c'est de toute évidence par le fait d'ignorance de l'agent immobilier d'abord et du notaire ensuite, qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit, que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d'introduire la présente action et les frais engendrés, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'application de l' article 700 du Code de procédure civile .

En statuant ainsi alors que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d'appel a violé l' article 1382 du Code civil .

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 3 Juillet 2013 n° 12-19442

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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