Bail d'habitation : Présomption de faute du locataire en cas de dégradations des lieux

Par application des articles 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du Code civil, Le locataire est responsable des dégradations causées dans les lieux loués.

Il est présumé en être à l'origine parce que, ayant la jouissance des lieux, c'est probablement lui qui les a causées. Le locataire peut néanmoins faire la preuve que les dégradations sont dues à un cas de force majeure, au fait du bailleur ou d'un tiers.

Cette présomption suppose que les dégradations ont été causées pendant l'occupation des lieux par le locataire et pas après son départ.

C'est pourquoi il est impératif de faire un état des lieux de sortie au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.

Un état des lieux trop tardif qui révélerait des désordres ne permettrait pas de faire jouer la présomption ; il faudrait que le bailleur fasse la preuve que les dégradations se sont produites pendant la période de jouissance (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-11.624).

C'est en ce sens qu'avait statué la cour d'appel dans cette affaire. Se basant sur le mail de l'administrateur de biens attestant de dégradations, mais adressé au bailleur plus d'un an après la libération des lieux, les juges avaient estimé que ce courrier ne pouvait faire la preuve que les dégradations étaient imputables au locataire. L'arrêt est justement cassé car ce mail précisait que les dégradations avaient été constatées lors de la libération des lieux, ce qui permettait de faire jouer la présomption de faute.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 avril 2013 n° 12-14011