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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 30 mars 2011 à 09h42

Bail d'habitation : Qualification des combles impropres à l'habitation


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Tout administrateur de biens ou professionnel de l'immobilier résidentiel se doit de lire cette jurisprudence. En effet, en raison de son obligation de conseil vis à vis du locataire, il doit savoir si le bien loué peut être destiné à l'habitation.

Les locaux situés sous une charpente ne bénéficiant pas d'une hauteur suffisante et d'un aménagement convenable constituent des combles dont la mise en location est punie par le code de la santé publique.

Tout local situé sous la charpente d'un immeuble relève de la catégorie des combles au sens des dispositions de l'article L. 1336-3 du code de la santé publique (CSP) qui punit leur mise en location, « à moins qu'il ne possède une hauteur suffisante et soit convenablement aménagé pour l'habitation ». Le Conseil d'État précise en outre que la prise en compte de la surface habitable au sens de la loi Carrez est sans incidence sur sa qualification de comble.

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La haute juridiction était saisie d'un arrêté préfectoral mettant en demeure des propriétaires de faire cesser l'occupation aux fins d'habitation d'un logement situé sous la charpente d'un immeuble. Elle censure le raisonnement de la cour administrative d'appel qui, pour écarter la qualification de combles, « a estimé que la hauteur sous plafond n'était pas « manifestement insuffisante » dès lors que les pièces principales « délimitées selon les modalités fixées par la loi du 18 décembre 1996 (...), lesquelles impliquent (...) l'existence d'une hauteur minimale sous plafond supérieure à 1,80 m, ont une superficie de 44 mètres carrés » ; [...] alors, d'une part, qu'il ne résulte pas des dispositions de l'article L. 1336-3 du [CSP] que la hauteur sous plafond doive être « manifestement » insuffisante pour que soit appliquée la qualification de combles et, d'autre part, que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la [...] “loi Carrez”, a pour objet de fixer les modalités de calcul de la superficie de la partie privative d'un lot en vue de sa vente et est étranger à la détermination des locaux constituant des combles ».

Réglant l'affaire au fond, le Conseil d'Etat juge « que la majeure partie des pièces du local litigieux avait une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m ; que cette hauteur n'étant pas suffisante au regard, notamment, des prescriptions du règlement sanitaire départemental qui retiennent une hauteur minimale de 2,20 m, les locaux constituent des combles au sens de l'article L. 1336-3 du [CSP], sans que puisse faire obstacle à cette qualification la circonstance que le volume habitable serait conforme aux exigences de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ».

A nos yeux, cette décision est un pavé dans la marre. En effet, l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 exige que la pièce présente une superficie de 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres OU un volume de 20 mètres cube. Le professionnel pouvait alors légitimement se dire que les chambres ou studio sous comble présentant un volume de 20mètres cubes pouvaient se louer à usage d'habitation.

Par cette décision, le Conseil d'Etat vient d'y mettre un frein définitif.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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