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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 26 février 2014 à 11h51

Bail d'habitation : Renonciation équivoque à exiger le loyer contractuel


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de son renouvellement ne peut résulter du silence du bailleur.

Plus précisément, ni l'acceptation par le bailleur, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par le locataire et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré, seul exigible avant renouvellement, ni le silence gardé postérieurement ne manifestent sans équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement.

Au-delà du caractère contestable de l'arrangement conclu entre le bailleur et le preneur (non querellé par les parties), en ce qu'il minorait le loyer pendant la période initiale du bail (de neuf ans) en contrepartie de l'engagement du locataire à réaliser les travaux nécessaires pour rendre les lieux « habitables » (contra, L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 6 a ; Civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 08-21.205), cette décision de censure retiendra l'attention en ce qu'elle est relative aux conditions de validité d'une renonciation à un droit.

Le litige avait trait au montant du loyer au-delà de la période de minoration.

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Des circonstances que le loyer n'avait jamais été porté à la somme prévue et que le bailleur avait expressément approuvé, au cours de la période initiale, l'indexation opérée par le locataire sur le montant minoré, puis avait accepté les paiements sans réserve, les juges du fond avaient déduit que le bailleur avait renoncé à percevoir le loyer contractuellement prévu à compter du renouvellement.

Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui, au visa de l'article 1134 du code civil, refuse de voir une renonciation dénuée d'ambiguïté, d'une part, dans l'acceptation expresse du bailleur antérieurement au renouvellement et, d'autre part, dans le silence qu'il a gardé postérieurement à cet événement (jugeant que la renonciation à un droit exige la preuve de faits précis et non équivoques, V. not. Com. 31 mai 1960, Bull. civ. III, n° 210 ; précisant que la renonciation ne se présume pas et doit résulter d'actes qui l'impliquent nécessairement, V. aussi Com. 18 nov. 1965, Bull. civ. III, n° 587 ; V. encore, en matière de bail commercial, jugeant qu'une promesse de renouvellement n'emporte pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé, Civ. 3e, 12 déc. 2012, n° 11-20.727).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 janvier 2014 n°12-29856

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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