Bail d'habitation : une augmentation peut en cacher une autre

Le 02/11/2011 à 8:35

Au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il est manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par un sixième sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date.

Dans l'arrêt commenté, qui apporte une précision inédite, une cour d'appel est censurée pour avoir refusé au bailleur le jeu de l'article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au motif que sa demande intervenait en cours d'exécution d'un accord d'étalement de hausse (sur 6 ans), conclu par les parties trois ans plus tôt devant la commission départementale de conciliation.

Selon cette juridiction, sauf à mettre à néant l'accord des parties et la sécurité des transactions, le bailleur ne pouvait pas sérieusement soutenir que le loyer appliqué était manifestement sous-évalué au sens de la loi de 1989.

La censure était inéluctable, puisque cette interprétation des dispositions de l'article 17 c ajoute incontestablement à la loi, qui pose comme unique condition à la mise en oeuvre de ce texte que la sous-évaluation du loyer en cours soit manifeste.

Pour autant, il s'agit d'une censure que l'on peut qualifier de « technique », liée à une erreur de motivation : si le juge du fond, se contentant de faire parler les chiffres, avait constaté l'absence de sous-évaluation manifeste, leur position n'aurait pu prêter le flanc à la critique (reconnaissant en la matière au juge du fond un pouvoir souverain d'appréciation, V. Civ. 3e, 30 oct. 1991, Bull. civ. III, n° 253 ; 18 déc. 1991, Bull. civ. III, 322, D. 1992. 336, note Aubert ).

En effet si, au plan des principes, il n'était pas possible d'interdire le jeu de l'article 17 c lorsqu'une augmentation est déjà en cours (à la suite, comme au cas particulier, d'un accord conclu devant la commission départementale de conciliation, voire d'ailleurs en dehors de cette instance, ou même suite à une procédure contentieuse), l'évolution du marché risque, devant la cour de renvoi, d'avoir raison des espoirs du bailleur (V. aussi le rejet de la demande du même bailleur, dans une espèce où une hausse était également en cours d'application, mais dans laquelle le débat a porté sur le contenu et la pertinence des références fournies, Civ. 3e, 12 oct. 2011, n° 10-21.214, Dalloz actualité, à paraître).

Cour de Cassation, 3ème CHamrbe Civile, 12 octobre 2011 n° 10-20122

Gabriel Neu-Janicki