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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 10 février 2014 à 09h14

Bail d'habitation : Vente à la découpe


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le présent arrêt répond à quatre problématiques d'importances :

- La personne qui réceptionne la notification

- L'erreur sur la désignation des numéros de lots des lieux loués

- Le versement de 10% du prix comme condition de la vente est contraire à l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975

- les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 sont applicables non seulement aux locataires qui reçoivent un congé pour vendre, mais également à ceux qui ne reçoivent qu'une offre de vente, et, d'autre part, que la communication de l'état descriptif de division n'est pas subordonnée par l' accord du 9 juin 1998 à l'existence d'une association de locataires, la cour d'appel a violé les dispositions de l' accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999

Le propriétaire d'un immeuble a demandé à une société de procéder à sa vente par lots. La société a notifié successivement à chaque époux locataire d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble une offre de vente, au visa de l' article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 , qu'ils n'ont pas acceptée. Ces derniers ont agi en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées ainsi que de la vente consentie ultérieurement.

1- Sur la personne qui réceptionne la notification

Estimez votre bien
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Type de bien :

Ayant relevé qu'il ressortait de la photocopie de l'accusé de réception de la lettre recommandée datée du 6 mars 2003 que l'adresse et le nom du destinataire ne comportaient aucune erreur, que le pli avait été présenté le 10 mars 2003 et l'avis de réception signé le même jour, et que la signature apposée sur l'avis de réception était celle de l'épouse, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve dès lors qu'il était admis que la signature n'était pas celle de l'époux, a pu retenir que les circonstances de la remise de cette lettre et la règle selon laquelle la poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoir avaient donné au bailleur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception avait reçu le pouvoir de l'époux de se faire délivrer la lettre en son nom, et en déduire qu'en raison de cette apparence de mandat, la notification de l'offre devait recevoir sa pleine et entière efficacité.

2- L'erreur sur la désignation des numéros de lots des lieux loués

Ayant retenu que les offres concernaient exactement les lieux loués, peu important les erreurs matérielles portant sur le numéro de la cave et de la chambre de service ainsi que sur l'étage de celle-ci, les époux locataires, qui occupent les lieux depuis 1985, ne pouvant s'être trompés sur la consistance des biens vendus, la cour d'appel a pu en déduire que les offres étaient régulières.

3- Sur le versement de 10% du prix de vente en cas d'acceptation comme condition de la vente

Pour décider que l'offre adressée à l'époux locataire, qui subordonnait son acceptation au versement de 10 % du prix de vente, était régulière, l'arrêt retient que le vendeur est libre de fixer les conditions auxquelles il veut vendre et que celles-ci doivent être indiquées dans l'offre, et que les époux ne prétendent pas que les conditions de consignation du prix n'auraient pas été imposées au tiers qui a acquis le bien. En statuant ainsi, alors que l' article 10 de la loi du 31 décembre 1975 accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt, la cour d'appel a violé l' article 10 de la loi du 31 décembre 1975 .

4- Sur l'application des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998

Pour rejeter les moyens relatifs au défaut d'information, l'arrêt retient que les dispositions de l'accord collectif de location du 9 juin 1998 n'étaient pas applicables en l'absence de congé pour vente délivré aux locataires conformément à l' article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , dans la mesure où selon l'intitulé, l' accord du 9 juin 1998 est relatif aux congés pour vente par lots aux locataires, où selon son préambule, il a pour finalité d'assurer au locataire en cas de vente une meilleure protection que celle offerte par l' article 15 de la loi du 6 juillet 1989 réglementant le congé pour vente, et où l'article 1er de l'accord, régissant la procédure d'information des locataires et des associations précise qu'une fois l'information donnée et après notification de l'offre de vente, le congé pour vente peut être délivré conformément aux dispositions de l' article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , et que cet accord était applicable et qu'aucun manquement à l'obligation d'information pesant sur le bailleur n'était établi au vu du courrier reçu par le locataire le 6 décembre 2002 et que les requérants ne pouvaient réclamer les droits d'information sur les diagnostics réservés aux associations de locataires puisqu'aucune n'avait été constituée. En statuant ainsi, alors, d'une part, que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 sont applicables non seulement aux locataires qui reçoivent un congé pour vendre, mais également à ceux qui ne reçoivent qu'une offre de vente, et, d'autre part, que la communication de l'état descriptif de division n'est pas subordonnée par l' accord du 9 juin 1998 à l'existence d'une association de locataires, la cour d'appel a violé les dispositions de l' accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 .

Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 Janvier 2014 n° 12-28099

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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