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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 23 octobre 2012 à 12h54

Bail d'habitation : Vente à la découpe et nullité des offres de vente


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ne concerne pas seulement la mise en oeuvre des congés pour vendre mais également la mise en oeuvre des offres de vente. Une association de locataires n'ayant pas été consultée sur les modalités de mise en oeuvre des diagnostics techniques, les offres de vente sont nulles.

Dans cette décision, la Cour de cassation précise le champ d'application de l'accord du 9 juin 1998 et rappelle la sanction encourue en cas de violation des termes de cet accord.

La question était de savoir si cet accord est applicable au locataire à qui une offre de vente a été faite mais à qui aucun congé n'a été délivré.

Le bailleur, soutenant que l'accord du 9 juin 1998 était applicable au seul locataire ayant reçu congé, critiquait la cour d'appel de Paris, qui avait étendu le domaine d'application de ces accords aux offres de vente faites sans congé pour vendre.

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Ainsi, selon la cour d'appel, la référence relative aux congés pour vendre qui figure à l'intitulé de l'accord n'en restreint pas la portée à ces seuls congés car dans son préambule, il dispose que « les organisations participant à la négociation demandent que l'accord soit étendu à tous les bailleurs mettant en vente plus de dix logements ». Elle en déduit que l'accord ne concerne pas seulement la mise en oeuvre des congés pour vendre délivrés dans le cadre de l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 mais également la mise en oeuvre des offres de vente notifiées en vertu de l'article 10 de la loi n° 75-1362 du 31 décembre 1975.

Cette position est approuvée par la Cour de cassation.

En l'espèce, il était reproché au propriétaire de l'immeuble de ne pas avoir respecté les modalités d'information sur l'état de l'immeuble et sur les travaux prévues à l'article 2-2 de l'accord qui impose une concertation préalable à la réalisation des diagnostics. Cet article prévoit en effet que « les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations représentatives ». Or, le bailleur avait choisi seul l'entreprise chargée de la réalisation des diagnostics ainsi que sa mission.

La jurisprudence se montre exigeante tant sur le respect de la procédure (Civ. 3e, 20 févr. 2008, D. 2008. Jur. 1669, note A. S. Algadi; AJDI 2008. 485, obs. B. de Lacger ), que du contenu des diagnostics. Sont ainsi sanctionnés des congés avec offre de vente en raison de l'imprécision du dossier technique (Paris, 3 juill. 2007. AJDI 2007. 926 ; 26 mars 2009, AJDI 2009. 797 ; Loyers et copro. 2009, 202, obs. B. Vial-Pedroletti.).

La sanction de l'irrespect de l'accord du 9 juin 1998 a été débattue en doctrine car cet accord, contrairement à celui-ci du 16 mars 2005, n'en prévoit pas. La Cour d'appel de Paris, au motif tiré du caractère d'ordre public du texte prononce la nullité à la fois de l'offre de vente et du congé délivrés au locataire (Paris, 20 févr. 2007, Loyers et copr. 2007, n° 94, obs.Vial-Pedroletti ; 29 janv. 2009, AJDI 2009. 547 ), mais également de la vente du lot consentie au tiers (Paris, 29 janv. 2009, Loyers et copro. 2009, n° 114 obs. Vial-Pedroletti,). La Cour de cassation confirme dans l'arrêt commenté cette position (V. déjà Civ. 3e, 20 févr. 2008, préc. ; 9 janv. 2008, D. 2008. Actu. 294, obs. G. Forest ; pour la nullité de la vente, V. Civ. 3e, 23 juin 2010, Loyers et copr. 2010, n° 218, obs. Vial-Pedroletti).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 septembre 2012 n° 11-17630

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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