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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 8 avril 2010 à 11h36

Bailleurs professionnels : et si vos cautions étaient nulles ?


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

Il semble bien que certains arrêts récents de la Cour de Cassation compromettent la validité même de cautions données par une personne physique à un bailleur professionnel, car elles étendent des notions paraissant initialement propres au droit de la consommation.

En matière de bail, et du cautionnement donné par un tiers pour garantir les éventuelles défaillances du locataire, les choses paraissaient simples.

Dans le cadre d'une location à usage d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 le formalisme des mentions était, et est toujours, prévu par l'article 22 -1 de la loi.

Ces mentions sont prévues à peine de nullité du cautionnement.

A défaut, par exemple en matière de bail commercial, le cautionnement doit obéir aux dispositions de l'article 1326 du Code civil prévoyant que celui qui s'engage doit mentionner de sa main le montant de son engagement en toutes lettres et en chiffres. Une mention imparfaite pouvant valoir commencement de preuve.

Mais, vivant de son côté sa propre vie, le code de la consommation pour sa part prévoit des dispositions plus sévères.

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L'article L341-2 dispose ainsi que toute personne physique qui s'engage, par acte sous seing privé, en qualité de cautions envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature d'une mention manuscrite particulière.

L'article L341-3, pour sa part, dispose que lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution doit, là encore à peine de nullité, faire préciser les précéder sa signature d'une mention manuscrite spécifique.

Le lecteur notera donc que dans ce cadre-là les mentions sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L'amusant est que la Cour de Cassation a une vision exploratoire du créancier professionnel.

Pas un arrêt du 25 juin 2009 (07 - 21506) la première Cour de Cassation a estimé qu'une société qui exerce l'activité de garage était un créancier professionnel et que donc le cautionnement qu'elle pouvait demander devait obéir aux dispositions du code de la consommation.

Et par un arrêt du 9 juillet 2009 (08 - 15910) la première chambre de la Cour de Cassation a défini le créancier professionnel comme celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession, où se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n'est pas principale.

Si donc une personne physique donne caution au bénéfice d'un tel créancier professionnel, la caution doit, à peine de nullité, obéir aux dispositions précitées du code de la consommation.

La définition de la Cour de Cassation étant large, force est d'admettre que cette notion de créancier professionnel peut parfaitement s'appliquer à des bailleurs professionnels.

Auquel cas, il est permis de supposer que bon nombre d'actes de cautions dormant dans les dossiers pourraient parfaitement être argués de nullité.

Amusant, non ?

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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