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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 19 juillet 2011 à 08h47

Baux commercaux, indivision post-communautaire et RCS


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Ayant relevé que les co-preneurs, qui avaient été mariés sous le régime de la communauté, se trouvaient en indivision post-communautaire, et que l'ex-épouse, exploitant le fonds dans l'intérêt de l'indivision, était immatriculée au registre du commerce, le bailleur ne pouvait se prévaloir du défaut d'immatriculation de l'autre co-preneur pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction.

Condition requise pour bénéficier du statut des baux commerciaux lors du renouvellement du contrat (Civ. 3e, 1er oct. 1997, Bull. civ. III, n° 179), la question de l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers est souvent au centre des débats, spécialement en présence de co-preneurs.

Lorsque ceux-ci sont mariés sous le régime de la communauté, la règle est que la qualité de commerçant immatriculé au registre du commerce n'est requise qu'en la personne de celui des époux communs en biens qui exploite le fonds pour le compte et dans l'intérêt commun des époux (Civ. 3e, 3 juill. 1979, Bull. civ. III, n° 148 ; Civ. 3e, 8 mai 1979, Bull. civ. III, n° 101 ; Paris, 30 nov. 2001, AJDI 2002. 217 ).

Toutefois, à raison de la disparition de la communauté, en cas de divorce, les ex-époux doivent être tous deux immatriculés au RCS (Paris, 27 juin 2007, AJDI 2008. 291 ).

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Au cas particulier, entendant faire application de cette dernière jurisprudence, le bailleur déniait le droit au renouvellement à ses locataires, à présent divorcés, au motif que lors de la délivrance du congé, seule la preneuse exploitant le fonds de commerce était immatriculée (précisant que la condition d'immatriculation s'apprécie à la date de la délivrance du congé, V. Civ. 3e, 1er oct. 2003, Bull. civ. III, n° 168).

Parfaitement appropriée en cas de dissolution pure et simple de la communauté par l'effet du divorce, cette solution ne pouvait cependant pas prospérer en l'espèce, puisque les ex-époux étaient en indivision post-communautaire, dans l'attente de l'acte de partage définitif (le fonds de commerce avait été attribué préférentiellement à l'épouse, mais le compte de liquidation-partage n'avait pas été établi).

Tout autre aurait été la solution si les époux avaient été mariés sont le régime de la séparation de biens. Du moins, sous l'empire de la législation antérieure à la loi de modernisation de l'économie n° 2008-776 du 4 août 2008, puisque cette loi, en, ajoutant un III à l'article L. 145-1 du code de commerce, a aligné le sort des couples mariés sous un régime séparatiste sur celui des époux mariés sous le régime de la communauté, en exemptant d'immatriculation le co-preneur non exploitant.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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