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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 15 février 2011 à 17h26

Baux commerciaux : Déplafonnement du loyer et second renouvellement


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le bailleur est irrecevable a demandé le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement compte tenu de sa participation financière aux travaux d'amélioration au cours du premier bail.

Lorsque le preneur a assumé seul la charge financière des travaux, la jurisprudence fait généralement une application combinée des articles R. 145-3 du Code de commerce relatif à la modification notable des caractéristiques des locaux et R. 145-8 sur les améliorations apportées aux lieux loués, mais depuis quelques années, certains arrêts ont retenu uniquement la qualification de modification des caractéristiques des locaux lorsque les travaux, consistant essentiellement en la suppression d'un mur ou d'une cloison, ont modifié l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, ont permis de réunir deux locaux ou ont modifié la superficie sans augmentation de l'assiette du bail (CA Paris, 29 avr. 2009 : Administrer août-sept. 2009, p. 36. - CA Paris 23 sept. 2009 : Administrer nov. 2009, p. 63. - CA Paris, 10 mars 2010 : Administrer juill. 2010, p. 37).

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L'enjeu est important puisque, si les travaux sont qualifiés de modification des caractéristiques des lieux loués, le bailleur peut les invoquer dès le premier renouvellement suivant la date de leur exécution, alors qu'en cas de qualification d'améliorations, leurs effets sont reportés au second renouvellement, à condition toutefois que le bail ne stipule pas une accession des améliorations en fin de jouissance.

Toutefois, l'article R. 145-8 du Code de commerce prévoit que si le bailleur a assumé la charge des travaux, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, les améliorations sont prises en considération lors du premier renouvellement.

Dans l'arrêt commenté, le preneur avait effectué des travaux consistant en la réfection du sol, la ventilation de la cave, la pose de linteaux, le raccordement à l'égout, la réalisation d'un mur en parpaing, d'une plate-forme en zinc et d'un puits de lumière, ces derniers ayant permis d'étendre la surface commerciale d'environ 18 m².

Le bailleur, qui avait contribué à hauteur de la moitié du coût des travaux, ne les avait pas invoqués lors du premier renouvellement, mais à l'occasion du second renouvellement.

La cour d'appel de Douai avait tout d'abord indiqué que ces travaux s'analysaient en une modification notable des lieux loués au sens de l'article R. 145-3 du Code de commerce et en même temps en une amélioration au sens de l'article R. 145-8, dont l'application devait prévaloir. Elle avait ensuite rappelé que le bailleur, en assumant la charge de ces travaux, était contraint de présenter sa demande en déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement et avait donc conclu qu'il était en l'espèce déchu de la possibilité de s'en prévaloir lors du second renouvellement.

Le bailleur soutenait dans son pourvoi que le fait de ne pas s'être prévalu de l'amélioration des lieux et de la clause d'accession lors du premier renouvellement ne constituait pas une renonciation implicite à s'en prévaloir lors du second renouvellement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en estimant « qu'en ayant constaté que les travaux, qu'invoquait le bailleur au titre d'un déplafonnement du loyer du bail renouvelé en 2005, avaient été réalisés en 1987 et 1988, que ces travaux caractérisaient tout à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, et relevé, le second caractère devant prévaloir sur le premier, que la bailleresse avait contribué à leur financement, la cour d'appel en a déduit exactement que ce dernier, qui aurait été en droit de les invoquer lors du premier renouvellement du bail, intervenu en 1995, mais s'en était abstenu, n'étant pas recevable à le faire lors d'un renouvellement ultérieur ».

Il est donc important lors du premier renouvellement suivant l'exécution de travaux de s'interroger tant sur leur qualification que sur leur financement et en cas de doute, il est préférable de les invoquer à l'expiration du bail au cours duquel ils ont été réalisés afin d'éviter que ce motif soit déclaré irrecevable lors du second renouvellement.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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