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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 10 novembre 2010 à 17h02

Baux commerciaux et procédures collectives : La solution


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En cas de redressement judiciaire du locataire, l'envoi par le bailleur (d'un immeuble affecté à l'activité de l'entreprise) à l'administrateur judiciaire d'une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail est sans effet et le bail n'est pas de plein droit résilié par l'absence de réponse à cette mise en demeure.

Cet arrêt de la Cour de Cassation a le mérite de trancher définitivement la situation qui divisait auparavant le législateur, la doctrine et la jurisprudence qui se retrouve aujourd'hui à l'unisson.

Il résulte de l'article L 622-13 III du Code de Commerce que:

"Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l'administrateur et restée plus d'un mois sans réponse. Avant l'expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l'administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer (...)"

De plus, il résulte de l'article L 622-14 du Code de Commerce que:

"Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et affectés à l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

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1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail."

En l'espèce, par jugement du 8 novembre 2006, un locataire de locaux commerciaux a été mise en redressement judiciaire, M. Y... étant nommé administrateur judiciaire. Par courrier du 20 décembre 2006, le bailleur a mis en demeure ce dernier de prendre parti sur la poursuite du bail. L'administrateur provisoire a répondu le 8 février 2007 qu'il entendait poursuivre le bail. Pour faire constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l'expulsion du locataire, le bailleur a saisi la juridiction des référés.

Le Juge des référés et la Cour d'appel ont constaté la résiliation de plein droit du bail des locaux affectés à l'activité de la société Bella et ordonné l'expulsion du locataire. En effet, l'arrêt retient que, n'ayant pas répondu dans le délai d'un mois prévu à l'article L. 622-13, alinéa 1er, du code de commerce, l'administrateur était présumé de façon irréfragable avoir renoncé à la poursuite du contrat de bail de sorte que le bailleur avait acquis, du fait de cette renonciation, le droit de faire constater en justice la résiliation de plein droit de ce contrat, sans qu'il pût s'y opposer.

Avec un attendu de principe, la Cour de Cassation casse l'arrêt considère que les dispositions de l'article L 622-13 du Code de Commerce ne sont pas applicable. Le bailleur doit alors supporter les difficultés économiques de son locataire défaillant. Il lui reste toutefois de demander la résiliation du bail pour non paiement des loyers.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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