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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 1 février 2011 à 08h31

Baux d'habitation : Réformes de l'exécution des décisions de justice


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Une loi du 22 décembre 2010 permet aux huissiers d'accéder aux parties communes des immeubles d'habitation, instaure une procédure de constat d'abandon du logement, rend obligatoire la notification au préfet des demandes additionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation en cas d'impayé et apporte des précisions en matière d'état des lieux.

Accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles d'habitation (L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 3)

La loi nouvelle crée une sous-section dans le code de la construction et de l'habitation constituée d'un seul article (art. L. 111-6-6 CCH), dont les modalités d'application sont renvoyées à un décret en Conseil d'État, aux termes duquel : « le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic permet aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation ».

Procédure de constat d'abandon du logement (L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4-I, 1°)

Un article 14-1 est inséré dans la loi du 6 juillet 1989.

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Ce texte permet au bailleur, lorsque des éléments lui laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, de mettre le locataire en demeure de justifier qu'il occupe le logement.

Cette mise en demeure doit impérativement être réalisée par exploit d'huissier. Elle peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 (défaut d'assurance) et 24 (défaut de paiement) de la loi de 1989.

En cas de non-réponse dans le mois de la signification, il incombera à l'officier ministériel de constater l'état d'abandon du logement.

Ce constat pourra déboucher sur la constatation, par le juge, de la résiliation du bail, dans des conditions qui restent à définir par le pouvoir règlementaire.

Notification au préfet des demandes additionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative (L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4-I, 2°)

Le texte nouveau modifie l'article 24 de la loi de 1989, de manière à rendre obligatoire la notification de l'assignation au préfet (« à peine d'irrecevabilité »), en cas de demande additionnelle aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivés par l'existence d'une dette locative. Pareille exigence avait été introduite en 2005 (L. n° 2005-32, 18 janv. 2005) en matière de demande reconventionnelle.

État des lieux (L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 22)

La loi du 22 décembre 2010 réécrit les dispositions de l'article 3 de la loi de 1989, relatif à l'état des lieux.

On retiendra du nouveau texte, à présent composé de trois alinéas :

* qu'il prévoit désormais expressément que l'état des lieux puisse être dressé par un tiers mandaté par les parties ;

* qu'en dehors de l'intervention d'un huissier, l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement ;

* qu'en cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire

* que lorsque l'état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret en conseil d'État.

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