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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 21 octobre 2011 à 09h15

Bien connaître les prêts les plus classiques peut vous aider à boucler votre financement


Joël Boumendil

Biographie Joël Boumendil débute sa carrière dans le secteur du courtage en immobilier en 1987. Après avoir évolué au sein de plusieurs fonctions et s’être forgé une expérience professionnelle solide, il décide de fonder le groupe ACE en 1995. En 2008, Joël Boumendil donne une nouvelle impulsion à ACE en lança ...Lire la suite

Ne vous jetez pas dans l’aventure de la propriété sans vous renseigner sur les différentes formes de prêt disponibles. En tant que futur propriétaire, votre profil vous rend peut-être éligible à certains prêts aidés ou réglementés qui feront baisser le montant total de votre opération immobilière. Afin d’identifier ceux dont vous pouvez bénéficier, voici une liste des différents prêts disponibles sur le marché et les critères pour y prétendre.

Commençons par les PEL, CEL et PTZ+ qui sont les prêts aidés et réglementés les plus connus. Si vous optez pour l’un d’entre eux, il deviendra alors certainement l’élément principal de votre projet de financement immobilier. Dans la plupart des cas, il nécessitera cependant une combinaison avec un ou des prêts complémentaires pour boucler votre plan de financement.

Les Prêts de l’Epargne Logement : PEL ou CEL

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Un PEL (Plan Epargne Logement) vous permet de bénéficier d’un prêt à taux intéressant (4,20%) après une période d’épargne préalable de 4 ans. Il est possible d’ouvrir un PEL auprès de la plupart des banques, sans frais de dossier. Il ne peut vous être refusé, sauf cas de surendettement. Enfin, les frais d’hypothèque sont réduits de 30% par rapport à un crédit classique pour un logement neuf.

Le PEL est soumis à certaines règles très précises : il est impossible de détenir plusieurs PEL. L’apport initial doit être de 225€ minimum puis l’apport annuel de 540€ minimum, plafonné à 61 200€ d’épargne total sur les 4 ans. Le montant de prêt octroyé à l’issue de la période d’épargne ne peut pas dépasser le plafond de 92 000€.

La rémunération des fonds est composée d’intérêts bancaires et d’une prime d’Etat d’un montant maximum de 1525€ pour les logements performants énergétiquement et de 1000€ pour les autres logements. Celle-ci ne sera versée que si vous empruntez à l’issue de la période d’épargne.

Après la phase d’épargne de 4 ans, votre PEL peut vous permettre d’emprunter pour financer :

  • - L’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne
  • - La construction d’une maison individuelle
  • - Des travaux d’extension, de réparation ou d’amélioration

Sachez qu’atteindre le maximum de 92 000€ de prêt est difficile. Le montant du prêt est en effet fonction des intérêts acquis durant la phase d’épargne et de la durée du prêt : plus elle s’allonge, plus le montant du prêt diminue. N’espérez donc pas financer votre acquisition uniquement avec un PEL.

Le CEL (Compte d’Epargne Logement) peut être considéré comme un « petit PEL ». Plus flexible que celui-ci, il laisse l’épargnant libre d’effectuer des dépôts ou non et permet de retirer de l’argent à tout moment, à condition d’y laisser 300€, qui est aussi le versement initial minimum lors de l’ouverture. La période d’épargne est plus courte (18 mois) et le taux du crédit accordé plus intéressant (2,75% hors assurance). En revanche, les plafonds accordés sont beaucoup plus bas avec un montant d’épargne maximum de 15 300€ et un prêt maximum de 23 000€. Le CEL fera donc plus certainement office de prêt complémentaire pour votre projet immobilier. Sa rémunération se fait également sur la base des intérêts bancaires plus une prime d’Etat équivalente à la moitié des intérêts acquis, dans la limite de 1 144€. Le montant du prêt est défini de la même manière que pour le PEL.

Les Prêts à Taux Zéro Renforcé ou PTZ+

Entré en vigueur le 1er janvier 2011, le PTZ+ connaît un succès important depuis son lancement. Créé pour remplacer le Prêt à Taux Zéro, le pass foncier et la déduction des intérêts de l’emprunt, il est destiné à faciliter l’accession à la propriété puisqu’il est octroyé sans conditions de ressources et sans intérêts. Il concerne exclusivement les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement les deux années précédent la souscription au prêt. S’il était au début disponible pour tous, sachez qu’un amendement adopté le 19 octobre 2011 en commission des Finances interdit l’accès au PTZ+ aux personnes appartenant à la tranche des 10% de revenus fiscaux français les plus élevés.

Le logement acquis grâce au PTZ+ doit rester la résidence principale de l’emprunteur pendant toute la durée du crédit. Il ne peut être loué, ni devenir une résidence secondaire, sauf cas de force majeure : lieu de travail éloigné, chômage de plus d’un an, incapacité, invalidité, décès d’une personne du ménage, divorce ou dissolution d’un Pacs.

Pour favoriser les ménages les plus modestes, le montant du PTZ+ est proportionnel au montant de l’apport personnel. Ainsi, les ménages aux apports les plus bas bénéficieront d’un prêt plus élevé. Dans la même optique, les ménages aux ressources les plus modestes, bénéficieront d’une durée de remboursement plus longue. Ainsi le remboursement d’un PTZ+ peut varier de 5 ans pour les plus aisés à 30 ans. Le PTZ+ comporte ici un autre avantage, il permet le différé des remboursements sur la durée. Ainsi pour un prêt de 30 ans, vous rembourserez 45% du montant du crédit sur 23 ans et les 55% restants durant les 7 dernières années. En revanche les prêts sur 5 ans ne bénéficient pas de différé.

Sachez que c’est l’Etat qui prend en charge le paiement des intérêts bancaires à votre place. C’est pourquoi votre demande de prêt doit s’effectuer auprès des établissements de crédit ayant passé une convention avec l’Etat. La banque n’est pas tenue de vous accorder ce crédit, d’autant que si elle le fait, elle ne pourra prélever aucun frais.

Enfin, le PTZ+ ne peut pas être distribué seul. Il doit forcément s’accompagner d’autres crédits avec lesquels il est cumulable : prêt accession sociale, prêt bancaire classique, prêt d’Action Logement, PEL ou encore écoprêt à taux zéro. A savoir : certaines villes aident les futurs propriétaires avec le lancement de crédits intéressants et cumulables au PTZ+. Je vous conseille donc de vous informer auprès de votre mairie pour prendre connaissance des options disponibles dans votre ville.

Joël Boumendil - ©2016 LaVieImmo
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