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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 20 octobre 2015 à 17h11

Cession de bail commercial : gare aux dégradations commises par les précédents locataires !


Thomas Rivoire

Biographie Thomas Rivoire est Directeur Général de LegaLife, Diplômé Notaire et Diplômé d'HEC Paris, Thomas possède une expertise à la fois dans le domaine de l'immobilier et dans le domaine de l'innovation juridique. LegaLife.fr est une société d'accompagnement juridique en ligne qui met à disposition des che ...Lire la suite

Dans un arrêt du 30 septembre 2015, la 3e chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser l’étendue de la transmission des obligations de l’ancien locataire d’un bail commercial au nouveau locataire, suite à des opérations de cessions successives du bail.

Dans cette affaire, suite à une cession de fonds de commerce portant sur un café/brasserie et incluant donc la cession du bail commercial portant sur local, le nouveau locataire avait assigné le syndicat des copropriétaires afin de le faire condamner à remettre en état le plancher entre le bar et la cave (partie commune). Le syndicat avait demandé reconventionnellement la condamnation du nouveau locataire à la prise en charge desdits travaux, en invoquant le fait que la dégradation du plancher était due à une fuite provoquée par un précédent locataire. La cour d’appel de Caen lui a donné raison.

Le locataire a fait valoir devant la Cour de cassation que les dettes du précédent locataire à l’encontre du bailleur pour les dégradations qu’il a commises ne lui avaient pas été transmises avec la cession, que seul ce précédent locataire était tenu de réparer ces dégradations et que lui même ne pouvait donc pas être condamné à remettre en état ce qui se trouvait de plus être une partie commune. La Cour de cassation n’a pas retenu ces arguments et a confirmé l’arrêt rendu par la cour d’appel selon plusieurs motifs :

- elle exclut tout d’abord brièvement la responsabilité du syndicat. En effet, le syndicat ne peut être tenu responsable que des dommages dont l’origine se trouve dans une partie commune. Or, bien que le plancher en cause dans cette affaire soit une partie commune, sa dégradation était due à une fuite d’eau provenant de l’évier du bar, qui constituait un équipement privatif et se trouvant donc sous la responsabilité du locataire. L’arrêt rappelle ensuite que le syndicat, en tant que tiers au contrat de bail, pouvait invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel du locataire dès lors que ce manquement lui avait causé un préjudice, illustrant là une jurisprudence désormais bien établie.

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- la Cour affirme ensuite que les cessions successives d’un bail commercial entraînent la transmission des obligations en découlant au dernier locataire, y compris des obligations liées à la réparation des dégradations commises par les précédents locataires. Le dernier locataire en date devient de ce fait débiteur envers le bailleur de la réparation des dégradations effectuées par les anciens locataires.

- en outre, dans ce cas particulier, l’acte de cession de fonds de commerce comportait une clause par laquelle le locataire acceptait de « prendre le fonds avec tous ses éléments corporels et incorporels en dépendant dans l’état dans lequel il se trouvait, sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit ».

Ainsi, qu’une clause le précise ou non, sachez qu’en tant que titulaire d’un bail commercial, vous êtes responsable pour les dégradations dues à un ancien locataire, même si elles sont constatées sur des parties communes. Cette responsabilité ne concerne pas en revanche les dégradations dont l’origine se trouve dans les parties communes (tel un vice de fabrication par exemple) : seules les dégradations dont le précédent locataire était effectivement tenu peuvent être transmises au nouveau locataire. Prudence donc lors de l’acquisition d’un contrat de bail commercial ou d’un fonds de commerce !

Thomas Rivoire - ©2016 LaVieImmo
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