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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 10 novembre 2010 à 17h16

Cession de bail commercial : Toute forme de signification au bailleur est-elle possible ?


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La signification d'une cession de droit au bail faite en cours de bail par voie de conclusions à l'occasion d'une instance ne nécessite pas l'acceptation du bailleur pour lui être opposable.

La loi et la jurisprudence impose, en matière de cession de bail, l'accomplissement par les parties des formalités de l'article 1690 du code civil afin d'assurer l'opposabilité de la cession au bailleur cédé à savoir: la signification de la cession.

Dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, un bail commercial est cédé sans que les formalités de l'article 1690 aient été accomplies. Le bailleur agit en résiliation du bail, demandant l'expulsion du nouveau locataire considérant que la cession n'était pas valide.

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Un premier arrêt juge la cession inopposable au bailleur et condamne, par défaut, l'huissier de justice ayant instrumenté la cession à garantir le cédant des condamnations prononcées contre lui. L'officier public forme alors opposition.

Ce recours est rejeté par les juges du fond, qui retiennent l'inopposabilité de la cession au bailleur et, partant, la responsabilité du conseil du cédant. Il faut préciser à ce stade que la cession, bien que les formalités de l'article 1690 n'aient pas été respectées, avait été signifiée au bailleur en cours d'instance, par voie de notification de conclusions.

Pour les magistrats, ce procédé ne pouvait être admis qu'à condition que le bailleur y consente en renonçant à se prévaloir de l'inobservation des formes de la notification. Or, ce consentement ne pouvait pas être présent lors d'une instance où le bailleur poursuivait la résiliation du bail en invoquant précisément le défaut d'accomplissement des formalités légales.

La Cour de cassation censure : « la signification d'une cession de droit au bail, faite en cours de bail par voie de conclusions à l'occasion d'une instance, ne nécessite pas l'acceptation du bailleur pour rendre cette cession opposable à ce dernier ».

Ainsi, il résulte de cette décision que l'absence de signification au bailleur d'une cession de droit au bail en application de l'article 1690 du Code Civil est régularisable même en cours d'instance. La cession lui devenant opposable, le consentement du bailleur n'étant en principe pas requis (article 1717 du Code Civil et article L. 145-16 du Code de Commerce).

Dans ces conditions, l'opposabilité est acquise dès lors que la partie concernée est informée dans des conditions suffisantes.

La jurisprudence admettait déjà que la signification de l'article 1690 puisse revêtir la forme d'une assignation en justice (Com. 4 juin 1996, D. 1996. Jur. 630, note Billiau ; JCP 1996. II. 22744, note Taillens-Dessalle) ou de la notification de conclusions faisant état du transfert (Civ. 1re, 8 oct. 1980, Bull. civ. I, n° 249 ; Com. 29 févr. 2000, Bull. civ. IV, n° 41).

En conclusion, la signification par voie de conclusions de la cession d'un droit au bail est régulière dès lros que le consentement du cédé est indifférent. Attention à toute stipulation contractuelle contraire donnant au bailleur un droit de préemption ou nécessitant son accord.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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