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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 10 novembre 2010 à 17h09

Cession de fonds de commerce : Droit au maintien dans les lieux et indemnité d'éviction


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux. Cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.

Un locataire - placé en liquidation judiciaire - a cédé son fonds commerce postérieurement à l'exercice, par le bailleur, du droit d'option qu'il tient de l'article L. 145-57 du code de commerce et qui lui permet de préférer, in fine, refuser le droit au renouvellement de son cocontractant, à charge pour lui, de s'acquitter du paiement de l'indemnité d'éviction due.

Toute la difficulté était de savoir si le cessionnaire pouvait revendiquer le paiement de cette indemnité.

Selon la cour d'appel (Bastia, 18 juin 2008), une réponse négative s'imposait puisque, du fait de la rétractation du bailleur, le bail n'existait plus à la date à laquelle la cession a eu lieu. Partant, cette dernière devait être annulée rétroactivement et le cessionnaire devait être considéré comme occupant sans droit ni titre.

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Cette position est censurée par la Cour de Cassation, à travers un attendu de principe qu'il avait déjà eu l'occasion de formuler : sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux (V. déjà Civ. 3e, 6 avr. 2005, Bull. civ. III, n° 84). Il ajoute que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.

La solution est totalement justifiée au regard (notamment) des articles L. 145-16 et L. 145-28 du code de commerce.

Il s'évince en effet de ce dernier texte que « jusqu'au paiement de cette indemnité [d'éviction], il [le locataire] a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».

Le locataire peut se maintenir en place dans l'attente de son indemnisation, user des prérogatives que lui reconnaît le statut des baux commerciaux et, plus particulièrement de céder son bail et/ou son fonds de commerce.

Cet article L. 145-16 prend soin, au demeurant, de préciser que sont nulles « les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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