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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 30 novembre 2015 à 15h31

Changement d'usage, autorisation administrative et nullité du bail


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

Il n’est pas possible pour un bailleur de mettre à la charge du locataire contrevenant à l’ordre public aux termes de dispositions claires du code de la construction et de l’habitation.

Le code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans les communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.

Il prévoit également que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de article L 631-7.

Et que, depuis la loi du 24 mars 2014, Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.

Ce ne sont pas là des vains mots et le bailleur ne peut aucunement adopter l’attitude de Ponce Pilate en se lavant les mains d’éventuelles difficultés par conditions particulières précisées dans la convention locative.

Ainsi la caisse de retraite des notaires avait-elle donné à bail à une société notariale des locaux d’habitation… à usage d’office notarial.

Soit que les notaires travaillant tellement dormaient dans leur bureau, soit qu’une certaine maladresse juridique ait été commise.

Il avait été institué dans la convention une clause assez habituelle prévoyant que "le preneur déclarait faire son affaire de l’obtention de toute autorisation administrative qui serait nécessaire pour son installation dans les locaux loués, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, le preneur étant informé de ce que les locaux objets des présentes étaient jusqu’alors à usage d’habitation".

Souvent en effet les bailleurs pensent que ce type de clause les protège, les malheureux ! C’est une erreur.

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Ainsi la Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2015 (14–15. 961) a-t-elle rappelé que l’autorisation administrative exigée par la loi aurait dû être obtenue par le propriétaire préalablement à la signature du bail !

Car un conflit était intervenu entre les notaires et leur caisse de retraite… qui ne devait cependant pas avoir pour objet le montant des pensions.

Le code de l’habitation prévoyant que les conventions contraires à ses dispositions sont nulles de plein droit, il n’est évidemment pas possible d’y déroger.

Dès lors, le bail litigieux a été fort logiquement annulé.

Le juriste relèvera que le rédacteur de l’acte a été appelé en la cause et que sa mise hors de cause a été également cassée…

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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