Charges de copropriété et propriété démembrée : confirmation d'une répartition solidaire

Les faits

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires d’une résidence à usage d’habitation située dans la ville de Nice avait assigné les époux co-propriétaires d’un bien immobilier en paiement des charges de copropriété. La propriété de ce bien était en l’espèce divisée entre monsieur, nu-propriétaire et madame, usufruitière.

En effet, la propriété se compose de 3 éléments différents : l’usus, le fructus et l’abusus. Si ces éléments sont le plus souvent réunis sur une même tête, il est possible qu’ils soient démembrés entre plusieurs personnes.

- L’usufruitier détient l’usus et le fructus du bien, qui lui permet d’en faire usage comme il l’entend et d’en percevoir les fruits, c’est à dire les revenus de quelque nature que ce soit.

- Le nu-propriétaire détient l’abusus du bien, qui, bien que n’en détenant pas la jouissance, a le droit d’en disposer c’est à dire de le conserver ou de l’aliéner en le vendant.

Condamné en paiement solidaire par un premier jugement, les époux avaient contesté cette décision en remettant en cause la validité de la clause de solidarité prévue par le règlement de copropriété en matière de ventilation des charges sociales.

Mais la Cour de cassation a rejeté une telle argumentation.

La solution

La solution prononcée par les juges de la Cour de cassation est classique : les époux sont solidairement tenus au paiement des charges sociales de copropriété.

La solidarité est un lien juridique qui lie deux ou plusieurs personnes et qui les oblige à payer chacun la totalité des sommes dues. Cela signifie que le créancier (syndic de copropriété) peut demander paiement de l’ensemble des charges à n’importe lequel des débiteurs (l’époux nu-propriétaire ou l’épouse usufruitière), à charge pour le payeur de s’arranger avec son co-débiteur solidaire.

La solidarité entre débiteurs est appelée solidarité passive.

Les deux éléments de cet arrêt ici présentés confirment des solutions déjà dégagés isolément par le passé.

1) La Cour valide la clause de répartition des charges stipulée à l’article 17 du règlement de copropriété qui prévoit que les charges seront supportées communément et solidairement par l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’existence de cette clause rend inopérante la ventilation des charges de l’article 605 du Code civil, relatif aux droits et obligations de l’usufruitier. Cet article consacre un principe de répartition des charges usufructuaires et celles pesant sur le nu-propriétaire sans pour autant créer de solidarité entre eux deux, l’usufruitier étant simplement tenu aux réparations d’entretien.

2) Les juges poursuivent en rappelant que le fait que le démembrement de propriété n’ait pas été porté à la connaissance du syndic de copropriété est indifférent. La validité de la clause n’est donc pas remise en cause et les propriétaires en indivision sont tous deux débiteurs solidaires des charges, peu important qu’ils aient ou non notifié cette situation au syndic.