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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 11 novembre 2011 à 08h53

Choisissez bien la garantie de votre prêt !


Joël Boumendil

Biographie Joël Boumendil débute sa carrière dans le secteur du courtage en immobilier en 1987. Après avoir évolué au sein de plusieurs fonctions et s’être forgé une expérience professionnelle solide, il décide de fonder le groupe ACE en 1995. En 2008, Joël Boumendil donne une nouvelle impulsion à ACE en lança ...Lire la suite

Votre organisme prêteur, même s’il a tous les éléments en main pour évaluer votre solvabilité avant de vous prêter la somme souhaitée, n’est pas à l’abri des impondérables. C’est pourquoi des garanties obligatoires ont été mises en place afin d’assurer l’investissement du prêteur.

Il existe plusieurs sortes de garanties parmi lesquelles les quatre principales sont l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le cautionnement d’une société spécialisée et le nantissement. La pertinence de l’une ou l’autre de ces garanties dépend de votre situation, voici donc un guide pour vous aider à faire le bon choix.

Les garanties hypothécaires :

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Longtemps les plus répandues, ces garanties sont encore assez utilisées. Notamment, l’hypothèque est la garantie obligatoire lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois. L’hypothèque permet à la banque de saisir et vendre le logement aux enchères judiciaires en cas de défaillance de l’emprunteur et ainsi récupérer la somme prêtée. Elle entraîne une série de coûts (notaire, taxe, …) qui se calculent de façon dégressive en fonction du montant emprunté : ils s’établissent par exemple à 1,6% pour un crédit de 100 000€ et à 1,39% pour 250 000€.

Elle disparaît automatiquement, sans frais, deux ans après le versement de la dernière échéance du prêt. Cependant, si vous ne menez pas votre crédit au terme de son échéance, comme c’est le cas pour la moitié des emprunteurs, vous devrez vous affranchir d’une mainlevée d’hypothèque, qui est l’acte notarié attestant du remboursement du prêt. Son prix est calculé sur le montant initial du crédit, même si celui-ci est presque à échéance, ce sont donc des frais relativement lourds. Exemple : il faut compter 0,8% du montant de l’emprunt, soit pour un crédit de 100 000€, un coût de 800€.

Sachez enfin que les frais d’hypothèque sont réduits si vous utilisez cette garantie dans le cadre d’un Prêt Epargne Logement (PEL, CEL), d’un PTZ+ ou d’un Prêt d’Accession Sociale (PAS). Pour 100 000€ empruntés, les frais tombent à 0,77% du total au lieu des 1,6% mentionnés précédemment.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) :

Cette garantie est comparable à l’hypothèque conventionnelle, mais génère moins de coûts. Cependant, elle ne fonctionne que pour l’achat de logements anciens et exclut donc la construction de logements neufs, l’achat en état futur d’achèvement, le financement de travaux et le prêt-relais.

Avec cette garantie, le remboursement du crédit avant échéance entraîne également des coûts appelés « quittance de mainlevée de privilège de prêteur de deniers ». Mais même en intégrant ce coût, le PDD reste une formule moins coûteuse que l’hypothèque traditionnelle.

La caution mutuelle :

La caution mutuelle fonctionne sur le principe de la mutualisation des risques : chaque emprunteur participe à un fonds de garantie qui se substitue à titre temporaire ou définitif aux emprunteurs défaillants. Elle est bien souvent plus intéressante financièrement qu’une hypothèque, surtout lorsque la formule prévoit qu’une partie des fonds versés est récupérée au terme du crédit. Ces fonds de garantie sont gérés par des « sociétés de cautionnement mutuel » dont voici les principaux acteurs :

Crédit Logement (www.creditlogement.fr)

C’est la plus importante. Elle est ouverte à l’ensemble des emprunteurs et fonctionne avec la plupart des établissements bancaires. Les avantages financiers : l’adhésion coûte 300€ quelque soit le montant du prêt, sauf pour ceux issus de l’épargne logement. Ensuite, vous devez vous acquitter d’un versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui est dégressif. Il est compris entre 1,20% et 0,85% suivant le montant cautionné, mais fixé à 1,5% pour les crédits issus de l’épargne logement. Sachez que 70 à 80% de la somme versée au FMG sont restituables au client au terme de son crédit ! Enfin, il n’existe pas de mainlevée en cas de remboursement anticipé.

Garantie Habitat

Si vous empruntez à la BRED, vous pourrez bénéficier d’une garantie avantageuse à 0,70% plafonné à 2 100€. Cette somme n’est en revanche pas restituable.

La Saccef des Caisses d’Epargne

Cette société de caution des Caisses d’Epargne prend en compte de nombreux facteurs pour calculer le montant de la caution (montant du crédit, nature de l’acquisition, apport personnel, etc.). Le montant de la commission est dégressif allant de 2,45% à 1%. Elle ne rembourse rien sur les sommes perçues.

La caution des mutuelles pour les fonctionnaires

Si vous êtes fonctionnaire, votre mutuelle peut garantir votre crédit gratuitement ou à des tarifs très réduits ! Selon votre fonction, renseignez-vous précisément sur les possibilités qu’elle offre en matière de cautionnement.

En cas de défaut de paiement du crédit, le fonctionnement est le même que pour l’hypothèque, votre bien sera saisi et mis aux enchères.

Le nantissement :

C’est une garantie très spécifique qui permet de laisser pour caution des valeurs que votre banquier pourra revendre en cas d’impayés. Bijoux, contrats d’assurance-vie, placements sûrs, les formules peuvent être variées, mais sachez que vous ne pourrez pas y toucher jusqu’au remboursement total de votre prêt. Cette formule est souvent réservée aux bons clients des banques disposant d’un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit. L’avantage ? Le nantissement n’entraîne aucun frais.

Les formules sont donc nombreuses, mais les caisses de cautions restent plus intéressantes que les autres formules. Les banques proposent d’ailleurs systématiquement cette solution, car ils sont couverts en cas de sinistre ou non-paiement des échéances par l’emprunteur. Si votre profil est adapté, privilégiez donc cette formule.

Joël Boumendil - ©2016 LaVieImmo
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