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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 26 avril 2017 à 16h58

Comme l'Etablissement de crédit, le notaire est également tenu au devoir de conseil


Pierre-Yves Rossignol

Biographie Pierre-Yves Rossignol est associé au sein du cabinet Granrut depuis 1997. Il est spécialisé en droit immobilier, droit de la construction et en contentieux des produits défectueux. Il pratique également le droit des assurances dans le domaine de l’assurance-crédit, de l’assurance-construction et des ...Lire la suite

La Cour de cassation a tranché. Elle considère que les compétences et connaissances personnelles du client souscrivant un prêt immobilier ne libère pas le notaire de son devoir de conseil.

Dans une décision rendue le 22 février 2017, la Cour de cassation vient de considérer que les compétences et connaissances personnelles du client souscrivant un prêt immobilier ne libère pas le notaire de son devoir de conseil (Cass 1ère Civ, 22 février 2017, n°16-13096).

La Cour d’appel avait retenu que la décision de ne pas souscrire l’assurance de groupe proposée avait été prise en connaissance de cause par l’emprunteur, « rompu aux affaires » et en parfait état de santé.

Il faut rappeler le contexte de la décision. Une SCI familiale avait contracté un emprunt bancaire pour l’acquisition d’un bien immobilier par acte authentique reçu par un notaire.

Au décès du gérant de la SCI familiale, la SCI s’était trouvée contrainte de rembourser, de manière anticipée, le prêt à l’Etablissement prêteur, en raison de la non-souscription d’un contrat d’assurance invalidité/décès dont l’existence avait pourtant été mentionnée dans l’acte authentique.

les héritiers avaient donc mis en œuvre une action en responsabilité à l’encontre du notaire au motif d’un prétendu manquement au devoir de conseil.

La Cour d’appel avait retenu qu’il appartenait au gérant d’apprécier la nécessité de contracter l’assurance emprunteur, mentionnée dans l’acte authentique, qui ne présentait aucun caractère obligatoire, l’acte rappelant que les documents permettant de souscrire au contrat d’assurance avait été remis aux emprunteurs, à savoir les conditions générales et particulières du contrat.

La Cour de cassation réaffirme le devoir de conseil absolu du notaire, qui s’étend également à la souscription d’une assurance emprunteur.

Selon une jurisprudence constante, le devoir de conseil, en matière de souscription d’un contrat d’assurance emprunteur, repose sur les Etablissements de crédit, qui sont les distributeurs habituels des contrats d’assurance emprunteur.

Dans un arrêt du 30 septembre 2015, la 1ère Chambre civile a d’ailleurs considéré que le devoir de conseil du prêteur en matière d’assurance bénéficie à tous les emprunteurs, fussent-ils « avertis », et s’impose indépendamment de tout risque d’endettement excessif, la souscription d’une assurance destinée à garantir le remboursement d’un prêt n’étant pas déterminée par le niveau d’endettement de l’emprunteur mais la perspective d’un risque dont la couverture apparait opportune lors de la souscription du prêt (Cass 1ère Civl, 30 septembre 2015, n°14-18854, RGDA novembre 2015 n°112 T 3 page 516).

Or, la Cour de cassation, par sa chambre commerciale, a retenu que l’Etablissement de crédit n’avait pas à être tenu à un devoir de mise en garde en présence d’une « emprunteuse avertie » (Cass Com, 31 janvier 2017, n°14-26812 JurisData 2017-001440).

La jurisprudence est-elle plus sévère à l’égard des notaires qu’à l’égard des Etablissements prêteurs ?

Ces derniers pourraient donc s’exonérer de leur responsabilité en mettant en avant le caractère averti de l’emprunteur alors que le notaire ne le pourrait pas ?

Certaines décisions avaient déjà indiqué que le notaire devait attirer l’attention des emprunteurs sur l’intérêt qu’ils avaient à adhérer à l’assurance de groupe emprunteur (Cour d’appel Montpellier, 21 décembre 1988, JurisData n°1988–003315).

Une certaine perplexité vient de ce qu’en l’espèce, l’existence du contrat (et donc la possibilité d’être assuré) avait bien été mentionnée par le notaire dans l’acte authentique.

C’est dire que la mention d’une proposition, et des conditions générales et particulières de l’assurance, ne suffirait pas pour le notaire pour justifier d’avoir prévenu le gérant de la SCI du risque de difficultés financières pouvant surgir en cas de défaut de souscription du contrat, et donc de l’impossibilité de mettre en œuvre les garanties.

La décision semble inciter les notaires à aller plus loin en faisant inscrire dans l’acte que l’emprunteur a été avisé de ce qu’il ne serait pas couvert en cas de survenance d’une maladie, d’un accident ou d’un décès.

L’arrêt ayant été annulé avec un renvoi à la Cour d’appel d’Agen pour statuer sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 330 177 euros en remboursement de l’emprunt, il est probable que celle-ci devra également apprécier si le caractère avisé ou non de l’emprunteur (qui était caractérisé comme une personne « rompue aux affaires » et en parfait état de santé) ne peut influer sur la caractérisation du préjudice qui consisterait seulement en une perte de chance (d’être couvert par l’assurance).

L’appréciation des compétences et connaissances de l’emprunteur pourraient alors, le cas échéant, jouer un rôle quant à l’appréciation du préjudice subi par les héritiers de l’emprunteur.

Pierre-Yves Rossignol - ©2017 LaVieImmo
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