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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 16 mai 2017 à 15h49

Comment concevoir une gouvernance utile et efficace entre les immeubles à l'échelle d'un quartier pour un urbanisme durable et intelligent ?


Bruno Cheuvreux

Biographie Co-fondateur et associé de Cheuvreux Notaires. L’expertise de Bruno Cheuvreux sur le marché de l’immobilier, sa connaissance approfondie de ses acteurs ainsi que sa capacité à élaborer et accompagner des stratégies, signent sa réputation et son autorité dans un des métiers phares de Cheuvreux Notair ...Lire la suite

Les opérations d’aménagement ou de construction d’immeubles sont désormais très souvent conçues en tenant compte des objectifs de développement durable. Mais quels sont les outils juridiques existants permettant de mettre en place une gouvernance adaptée aux nouveaux "besoins" ? Explication.

les actions et politiques publiques menées en faveur du développement durable conduisent aujourd’hui tous les professionnels de l’immobilier à s’adapter aux évolutions urbaines qui en découlent. Les opérations d’aménagement ou de construction d’immeubles sont désormais très souvent conçues en tenant compte des objectifs de développement durable : - optimisation et mutualisation des ressources pour assurer une performance élargie au cycle de vie d’un projet immobilier, - association de toutes les parties prenantes d’un projet urbain (propriétaires, habitants, usagers, personnes publiques), - mobilisation des citoyens dans le cadre d’une gouvernance urbaine responsable, - recherche de mixité fonctionnelle, d’usages.

Ces objectifs, souvent traduits en partie dans les plans locaux d’urbanisme, s’appliquent à toute la Ville, qu’il s’agisse de nouveaux secteurs d’aménagements ou de la ville déjà constituée au fil du temps qu’il faut aujourd’hui adapter à ces nouvelles exigences contemporaines. En matière d’aménagement, certains secteurs opérationnels (ZAC…) ont déjà intégré des actions en faveur du développement durable dans différents domaines. Dans le secteur de l’immobilier, l’Appel à Projets Urbains Innovants, lancé par la Ville de Paris a conduit les candidats à formuler des propositions innovantes, telle que l’exploitation de parties communes afin de réduire les charges de copropriété.

Cette évolution générale des modes de conception, de réalisation et de suivi des projets immobiliers conduit aujourd’hui les professionnels de l’immobilier en général et les notaires en particulier à s’interroger sur les moyens juridiques dont ils disposent pour adapter l’organisation juridique des immeubles à l’évolution des modes de vie de façon durable. L’état des lieux du droit positif révèle qu’il offre de nombreuses possibilités.

Quels outils juridiques pour mettre en place une gouvernance adaptée aux nouveaux "besoins" ?

Ce sont principalement l’Association Syndicale Libre et l’Union de Syndicats qui offrent le plus de souplesse car leur régime juridique laisse aux rédacteurs de statuts beaucoup de latitude. Ces structures s’adaptent parfaitement à toutes les configurations possibles permettant ainsi de mutualiser des besoins pour bénéficier d’un suivi administratif centralisé, faire des économies d’échelle ; mutualiser des services au niveau d’un immeuble ou un ensemble immobilier, un quartier en y associant l’ensemble des utilisateurs : propriétaires, locataires, occupants ; créer des activités complémentaires en valorisant les ressources de chacun.

En présence de projets nouveaux ou d’un propriétaire unique, l’ASL est particulièrement adaptée. Le promoteur impose à chaque acquéreur l’adhésion à l’ASL dont les statuts, déjà rédigés, sont annexés à l’acte de vente. L’ASL a pour avantage de grouper des propriétés et non pas des propriétaires. Elle a l’avantage de la stabilité car une fois créée, elle ne peut être dissoute que dans les conditions prévues dans ses statuts. De plus, aucun propriétaire ne dispose de droit de retrait unilatéral.

En présence d’une copropriété déjà existante, l’union de Syndicats est mieux adaptée. En effet, l’unanimité au sein d’un syndicat des copropriétaires n’est pas requise pour la constitution de l’Union de syndicat. Le regroupement, avec d’autres immeubles, est ainsi plus souple. Un travail commun en amont sur les objectifs poursuivis et leur concrétisation dans les actes est impératif.

A cet égard, le notaire, en sa qualité de rédacteur des statuts de la structure de gestion a un rôle déterminant. Si le régime juridique des deux structures offre beaucoup de souplesse, il n’est pas suffisant, pour que cela fonctionne, de le prévoir dans leurs statuts, il est important de pouvoir confier ces missions à un professionnel ayant la maîtrise de ses questions, chargé de coordonner, mutualiser des services du ou des immeubles via la structure juridique de gestion la plus appropriée.

Bruno Cheuvreux - ©2017 LaVieImmo
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