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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 18 août 2015 à 14h23

Comment favoriser l'accès à la propriété pour les jeunes ?


Thierry Langlois

Biographie Thierry Langlois est responsable de la catégorie Immobilier du site de petites annonces gratuites Vivastreet.com (19 pays, n° 2 en France). Il commence sa carrière dans le web en agence, où il se spécialise dans l’amélioration des performances online de ses clients. Grâce à cette expertise, il rej ...Lire la suite

Taux bas, prix à la baisse, offres abondantes… L’accès à la propriété semble plus que jamais possible. « Acheter » est un rêve pour 70 % des jeunes français .¹ Ils sont demandeurs et constituent un véritable enjeu économique pour les professionnels de l’immobilier. Charge à eux et au gouvernement d’élaborer des offres et solutions innovantes afin de faciliter cette accession : plus de 8 jeunes sur 10 expriment leur insatisfaction à l’égard de l’action de ce dernier en matière de logement, 22 % se disant même « pas du tout satisfaits.» ²

Le marché connait une « Hausse de 6 % du nombre de compromis signés en agence sur les 3 derniers mois. » selon une étude Guy Hoquet : « Les jeunes reviennent en agence. Ils font confiance aux professionnels de l’immobilier pour les guider et les informer. Ils attendent d’eux également qu’ils s’adaptent à leurs situations. »

Simplifier les processus pour booster les ventes

L’acquisition d’un bien immobilier est le résultat de démarches administratives longues et complexes. De la proposition à la signature de la promesse de vente, le processus transactionnel peut prendre entre 3 et 5 mois avant d’aboutir. L’entrée en vigueur de la loi ALUR n’a pas simplifié les étapes de la vente, mais a ralenti tout le secteur immobilier en France. En voulant sécuriser les acheteurs, la nouvelle loi impose une longue liste de documents à fournir, augmentant la durée du processus d’achat. Cette nouvelle étape fastidieuse démotive vendeurs et acheteurs du fait de démarches plus longues et coûteuses. En janvier dernier, face à leur mécontentement, le gouvernement a annoncé vouloir prendre des mesures en proposant un nouveau plan de relance du logement : moins de « paperasse », documents dématérialisés, projet de bail solidaire à l’étude, etc. Ces premières mesures sont un bon point, mais restent encore insatisfaisantes car elles ne simplifient pas suffisamment l’accessibilité des jeunes à la propriété. Dès lors, c’est aux professionnels de l’immobilier qu’incombe le rôle d’accompagnants, en rassurant vendeurs et acheteurs et en vulgarisant les lois actuelles pour une meilleur compréhension.

Prêt à taux 0 (PTZ) : un facilitateur d’accès à l’immobilier ?

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Une des solutions plébiscitées par les professionnels de l’immobilier consisterait à réintroduire systématiquement le PTZ dans l’immobilier ancien afin d’en favoriser l’accès aux personnes disposant d’un revenu modeste, dont les jeunes acheteurs. En effet, ces profils ne parviennent pas à accéder à la propriété dans le neuf et rencontrent également de grandes difficultés à investir dans l'ancien. Mais depuis le 1er janvier 2015, le PTZ permet bien l'acquisition d'un logement ancien… sous certaines conditions. Le bien doit en effet être situé en zone rurale et nécessiter des travaux de réhabilitation. Les jeunes citadins sont donc exclus de ce dispositif. Pour y pallier, certaines banques proposent des tranches de prêts bonifiés : au Crédit Agricole de Bretagne, par exemple, les primo-accédants peuvent bénéficier de 10 000 euros à 0 % sur 15 ans. Ils sont également en mesure de prétendre à des aides financières telles que l’APL (Aide Personnalisé au Logement), l'ALS (Allocation de Logement Social), ou encore la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU.

60 % des primo-accédants ont bénéficié d'un prêt aidé*:
• PTZ pour 41% d’entre eux
• PEL pour 24%
• Prêt Conventionné pour 13%
• Prêt à l’Accession Sociale pour 4% * Etude Guy Hoquet 2015

D’autres aides existent : prêts Action logement, caisses de retraites complémentaires et mutuelles de retraites, aide personnalisée au logement (APL) et prêt d’accession sociale (PAS). Il est également possible de passer par les conseils d’un courtier en prêts immobiliers ou les collectivités locales pour se faire aider.

Le financement immobilier communautaire : une nouvelle approche de la propriété

Le financement participatif et communautaire se développe et favorise l’arrivée de nouveaux propriétaires. Acheter à plusieurs est bel et bien possible via une SCI : les particuliers s’associent pour acheter plus grand, faire baisser les prix et redécouper l’espace par la suite. Dans cette situation, l’obtention du crédit se fait sur plusieurs années, contrairement au crowdfunding immobilier qui offre l’opportunité d’investir uniquement les liquidités en possession. Largement développée aux Etats-Unis, cette tendance est en plein essor en France. Elle propose aux internautes de financer un projet immobilier à Paris et en Province, dans le neuf ou l’ancien (à rénover ou non) au travers de simples plates-formes web. Il peut s'agir d’immeubles ou de résidences avec des maisons individuelles. Le rendement annuel est compris entre 8 et 12 %. Ces taux sont attractifs, mais attention à bien étudier les risques et les engagements dans ce type d’opération d’un genre nouveau.

Acheter un logement sans l’habiter, pour investir

D’autres modes d’accession existent, tels que la « propriété démembrée » qui permet d'acquérir un bien pour 40 à 50 % moins cher. Ici, l’acheteur devient propriétaire du bien, mais sans en avoir l’usufruit dans l’immédiat. Au terme du délai fixé par contrat, ou lors du décès de l’usufruitier, il accède à la pleine propriété. Il peut alors décider de vivre dans le logement, de le louer ou de le revendre, sa valeur ayant alors retrouvé les standards du marché. Cette formule peut séduire ceux qui ont la possibilité d’investir dans un bien immobilier, sans nécessairement avoir envie ou besoin d’y habiter.
Malgré une conjoncture fébrile, faire le grand saut et acheter son appartement ou sa maison reste un projet rationnel et sûr. Pour les jeunes, il est perçu comme sécurisant pour leur avenir. Si la somme des démarches et des investissements nécessaires peut les effrayer, les professionnels de l’immobilier doivent faire émerger les alternatives pour les rassurer et les accompagner.

¹ Enquête CSA pour le réseau immobilier Guy Hoquet, avril 2014
² Accès au logement et immobilier de demain vus par les jeunes - Institut CSA pour Guy Hoquet l’Immobilier Avril 2014

Thierry Langlois
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