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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 9 décembre 2015 à 14h31

Comment payer moins d'ISF avec de l'immobilier ?


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

L’investissement immobilier permet assez subtilement de réduire sa facture ISF. En effet, lorsqu’un bien est grevé d’un droit d’usufruit, c’est à l’usufruitier qu’il appartient, sauf exceptions limitées, de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété à l’actif de son patrimoine taxable à l’ISF. Par conséquent, le nu-propriétaire d’un bien démembré n’a rien à déclarer à l’ISF.

Très souvent, le démembrement de propriété intervient suite à une succession, le conjoint survivant recevant l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Dans ce cas, il s’agit d’un usufruit viager qui prendra fin au décès de l’usufruitier. La gestion de patrimoine a su tirer parti de ces règles. Rien n’interdit en effet d’organiser le démembrement pour un période fixe donnée. Il est ainsi possible d’acheter la nue-propriété d’un appartement dont on deviendra plein propriétaire après une quinzaine d’année. La durée du démembrement est prévue par contrat lors de la signature chez le notaire. En pratique, l’usufruit est souvent acheté par un bailleur social. Civilement, le nu propriétaire ne perçoit pas les revenus de l’investissement. Il n’a vocation qu’à devenir plein propriétaire un jour et espérer une valorisation de son capital. Economiquement, cela se traduit par une décote sur le prix d’achat de la pleine propriété. A titre d’exemple, abandonner les loyers pendant 15 ans, permet d’acquérir la propriété avec un rabais de l’ordre de 40%.

Les avantages sont nombreux pour l’investisseur déjà fortement imposé. D’abord les sommes investies "sortent" de la base taxable à l’ISF. Le levier est particulièrement élevé pour les contribuables qui deviennent non imposables grâce à cette opération. Cela suppose par conséquent un financement en cash de l’acquisition. De plus, il n’y a pas de taxation lorsque l’investisseur devient plein propriétaire. La pleine propriété est reconstituée «gratuitement». Il peut être ainsi judicieux de faire coïncider cet évènement avec le départ à la retraite. En effet, la fin d’activité professionnelle se traduit généralement par une baisse des revenus qui peut ainsi être compensée par la perception des loyers de l’appartement dont on est maintenant plein propriétaire.

Par ailleurs, il est tout à fait possible, de mettre en œuvre cette stratégie par l’achat de parts de SCPI pour une durée à définir au moment de la souscription. Il est encore temps de réaliser un investissement en nue-propriété avant la fin de l’année 2015 (signature chez le notaire) qui sera dégagé de la base taxable de l’ISF, dans la mesure où l’on n’est pas tributaire d’un crédit.

Pierre Nechelis - ©2016 LaVieImmo
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