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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 8 février 2011 à 08h44

Construction : Distinction entre achèvement, réception et livraison


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En matière de construction, les textes du Code de la construction et de l'habitation font sans cesse référence, pour caractériser la fin des travaux, à des notions très différents : la réception des travaux, leur livraison ou leur achèvement.

Ces notions sont très souvent mal maîtrisées et confondues. Il convient donc d'en apporter une définition plus précise, comportant la précision des effets juridiques de chacune de ces notions.

L'achèvement

Définition : L'achèvement correspond au moment où les travaux prévus au contrat sont exécutés.

Selon l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation (applicable aux vente d'immeuble à construire), « l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ».

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Ainsi, l'achèvement pourra être prononcé quand bien même il y aurait des non-conformités par rapport au contrat, dès lors que celles-ci ne sont pas substantielles, et quand bien même il y aurait des malfaçons, dès lors que celles-ci ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination.

L'achèvement au sens du droit de la construction, contrairement à la notion fiscale ou urbanistique, est indépendant de la déclaration d'achèvement de travaux régie par les articles R. 460-1 et suivants du Code de l'urbanisme.

Effets : L'achèvement de l'ouvrage implique l'obligation pour les parties au contrat de construction de réaliser les opérations de réception. Dès l'achèvement des travaux, l'entrepreneur peut demander que la réception soit prononcée. En effet, il n'a pas à supporter les retards et manques de diligence de l'architecte ou du maître d'ouvrage à satisfaire à sa demande. D'ailleurs, l'article 1792-6 du Code civil dispose que la réception peut intervenir soit à l'amiable soit, à défaut, judiciairement, et ce afin de sanctionner le maître d'ouvrage qui refuserait la réception sans raison valable.

La constatation de l'achèvement de l'ouvrage emporte la fin de la garantie bancaire d'achèvement (prévue en matière de vente d'immeuble à construire comme en matière de vente d'immeuble à rénover). La garantie bancaire n'est en effet pas une garantie de livraison et ne s'étend en conséquence ni aux défauts de conformité n'ayant pas un caractère substantiel, ni aux malfaçons qui ne rendent pas l'ouvrage impropres à leur destination, et encore moins à la réalisation des travaux qui seront nécessaire pour lever les réserves qui pourront être formulées lors de la livraison.

Distinction : L'achèvement, au sens juridique, n'est pas le parachèvement. Il ne s'agit pas de finition. L'ouvrage est considéré comme achevé dès lors qu'il est utilisable conformément à sa destination.

La réception

Définition :La réception est un acte unilatéral du maître d'ouvrage (généralement le vendeur en l'état futur), qui est également une opération contradictoire. Elle traduit l'intention du maître d'ouvrage d'accepter les travaux réalisés.

L'article 1792-6 du Code civil définit la réception comme « l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement ».

La Cour de cassation insiste sur le fait que la réception ne consiste pas seulement dans la livraison de l'ouvrage, mais également dans l'approbation par le maître d'ouvrage du travail exécuté (Cass. 3e civ. 8 octobre 1974, n° 73-12.347).

Il faut donc caractériser une volonté du maître d'ouvrage d'accepter les travaux réalisés.

Effets : la réception ouvre les délais de garantie légaux définis par les articles 1792 et 2270 du Code civil.

La réception met fin à la surveillance générale de l'entrepreneur sur le chantier, en transmettant la garde de l'ouvrage au maître d'ouvrage. Elle met donc fin à la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur, si elle est acceptée sans réserve.

Distinction : La réception se distingue du certificat de conformité délivré par l'administration, qui constate seulement l'exécution conforme aux lois et règlements ainsi qu'aux autorisations administratives délivrées pour l'opération en cours, et de la déclaration d'achèvement des travaux à l'administration, en vue de provoquer ledit certificat de conformité.

Précisions : La loi n°78-12 du 4 janvier 1978 impose une réception unique, tout comme les nouveaux documents contractuels (en particulier la norme AFNOR P 03001).

La livraison

Définition :La livraison est l'acte par lequel le vendeur remet l'ouvrage à l'acquéreur.

La livraison ne peut intervenir qu'après l'achèvement des travaux et leur réception par le vendeur auprès de l'entrepreneur.

La livraison n'est juridiquement définie par aucun texte.

Effets : La livraison emporte le transfert de la chose en la puissance de l'acquéreur. Elle est essentielle à l'exercice par ce dernier de son droit de propriété.

Distinction : La livraison ne doit pas être confondue avec l'obligation de délivrance visée aux articles 1603 à 1624 du Code civil, qui consiste en la mise en possession d'un bien par le vendeur. Les deux notions sont cependant assez proches. La différence entre la livraison et la délivrance consiste dans le fait que le procédé de livraison est indifférent (remise des clés de l'immeuble, abandon du vendeur...) même sans que l'acquéreur en ait pris possession. Au contraire, la délivrance implique la mise en possession de l'acquéreur.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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