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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 11 mars 2013 à 09h27

Construction - Dommages intermédiaires : Nécessité de caractérisation de la faute du vendeur


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Au visa des articles 1147 et 1646-1 du code civil, la Cour de Cassation rappelle que le vendeur d'immeuble à construire, tout comme les constructeurs, répond des dommages intermédiaires en cas de faute prouvée de sa part et que la défaillance du vendeur n'est pas caractérisée pour avoir manqué à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage, objet du contrat, exempt de vices.

Pour pouvoir rechercher la responsabilité du vendeur d'immeuble à construire en présence de dommages intermédiaires, faut-il encore réussir à caractériser une faute de sa part. Or elle ne saurait être caractérisée pour manquement à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage exempt de vices.

En l'espèce, les acquéreurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement ont refusé de payer le solde du prix de la vente, en raison de la découverte d'infiltrations dans leur loggia, causées par le sol du balcon de l'étage supérieur.

A titre de rappel, le vendeur d'immeuble à construire, est réputé constructeur (articles 1646-1 et 1792-1 du code civil) et donc redevable, à ce titre, de la garantie décennale (C. civ., art. 1792 et 1792-2) et de la garantie de bon fonctionnement (C. civ., art. 1792-3).

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Toutefois, les désordres litigieux ne revêtant pas un caractère de gravité, la garantie décennale ne pouvait être mise en oeuvre ; la garantie de bon fonctionnement non plus, les désordres n'étant pas relatifs à un élément d'équipement indissociable mais affectant directement l'ouvrage.

Les désordres d'étanchéité de la loggia étant des désordres dits intermédiaires (Civ. 3e, 8 sept. 2010, Bull. civ. III, n° 148), il restait alors, comme unique fondement à l'exercice d'une action en réparation, la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée (Civ. 3e, 25 janv. 2011, n° 10-10.977 ; 14 déc. 2010, n° 09-71.552).

Il convient de rappeler ici que les dommages intermédiaires relèvent d'une couverture facultative et donc ne sont pas couverts par les assurances légalement obligatoires.

La Cour d'appel avait caractérisé la faute du vendeur au regard du manquement à son obligation de délivrance d'un ouvrage exempt de vice. Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation, pour manque de base légale, au visa des articles 1147 et 1646-1 du code civil. En effet, les motifs des juges du fond ne suffisent pas selon elle, à caractériser la faute du vendeur, qui ne saurait désormais se confondre avec le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

En d'autres termes, quels que soient les désordres dont sont victimes les acquéreurs, rappelons qu'ils ne sauraient invoquer l'application de la théorie de l'exception d'inexécution de ses obligations par le vendeur pour échapper au complet paiement du prix. Seule la retenue de garantie pourrait en faire fonction, à condition d'avoir été prévue dans le contrat. En revanche, cette dernière est réservée au maître d'ouvrage, s'élève au maximum à 5 % du prix total de la vente et est circonscrite à la réparation des désordres réservés lors des opérations de réception.

Cette décision mérite-t-elle approbation ? D'un point de vue juridique, la réponse est affirmative. D'un point de vue pratique, absolument pas, quelle opportunité pour les quelques promoteurs indélicats qui pourront livrer un bien immobilier ayant subit un sinistre.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 février 2013 n°11-28376

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