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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 5 mars 2013 à 09h23

Construction : L'inaccessibilité d'un parking avec une grosse voiture n'est pas un vice apparent


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le défaut de la rampe d'accès aux sous-sols, qui empêche l'acquéreur sur plan d'accéder à son garage situé au niveau -2 avec un véhicule de grande dimension, n'est pas un vice apparent imposant d'agir dans l'année de la réception ou les 13 mois de la prise de possession.

Des époux ayant acheté sur plan sont livrés le 28 janvier 2004. Ils agissent par la suite contre le vendeur en garantie décennale des vices cachés en raison du défaut de la rampe d'accès aux sous-sols, qui les empêche d'accéder à leur garage situé au niveau −2 avec un véhicule de grande dimension.

Condamné en appel à verser 27 500 € de dommages-intérêts au couple, le vendeur porte l'affaire devant la Cour de cassation.

Il fait valoir que le défaut invoqué constitue en réalité un vice apparent, un copropriétaire ayant fait état de l'inaccessibilité du niveau − 2 avec une BMW série 5 lors de l'assemblée générale du 25 février 2004. La livraison étant intervenue le 28 janvier 2004, les juges auraient dû conclure à tout le moins à l'existence d'un « vice révélé dans le mois de la réception des travaux », c'est-à-dire apparent.

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Ecartant le raisonnement, les Hauts Magistrats approuvent l'arrêt d'appel. L'assemblée générale invoquée s'est déroulée après la livraison du bien. Le vice ne pouvait donc être considéré comme apparent à la prise de possession.

Par ailleurs, la remarque faite en assemblée par un copropriétaire n'établit pas que les époux aient pu constater dans les jours suivants l'inaccessibilité de leur propre garage. Les juges d'appel ont pu souverainement en déduire l'existence d'un vice non apparent pour les acquéreurs.

Dans la vente d'immeuble à construire, est considéré comme apparent le vice (ou le défaut de conformité) qui se révèle avant le plus tardif des deux évènements suivants : soit la réception intervenue entre les constructeurs et le vendeur, soit l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la prise de possession par l'acquéreur (C. civ. art. 1642-1).

Le vendeur cherchait ici à faire qualifier le vice d'apparent afin d'opposer au couple la prescription de l'action en justice. En présence d'un tel vice, l'acquéreur doit en effet agir contre le vendeur dans l'année de la réception ou dans les 13 mois de la prise de possession (C. civ. art. 1648).

Or, la lecture de l'arrêt d'appel révèle que les époux ont saisi le juge des référés par assignation du 22 avril 2005, soit après la date limite. S'agissant en revanche d'un vice de construction caché relevant de la garantie décennale, l'acquéreur peut agir dans les 10 ans de la réception (C. civ. art. 1792-4-1).

Pour terminer, l'usage de l'expression « vice révélé dans le mois de la réception » pour caractériser un vice apparent est regrettable car elle confond « réception » et « prise de possession »...

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 janvier 2013 n°12-10077

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