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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 2 novembre 2010 à 17h00

Construction : Obligations du garant et notion d'achevement


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En l'absence de déclaration d'achèvement certifiée par un homme de l'art ou de sa constatation par une personne qualifiée, le garant d'achèvement doit financer les travaux conformes au permis de construire. L'achèvement s'apprécie alors au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, à la suite de la livraison d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires exercèrent un recours en garantie et en réparation des non-conformités, malfaçons et défauts d'achèvement à l'encontre notamment du maître d'œuvre et du garant d'achèvement.

Le premier moyen portait sur la question de la garantie extrinsèque d'achèvement, les demandeurs au pourvoi estimaient en effet que le garant de l'achèvement aurait dû faire jouer sa garantie pour toutes les non-conformités et malfaçons quelle que soit leur importance et que la notion d'achèvement telle que définie à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ne s'appliquait pas en l'espèce.

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Confirmant la position des juges d'appel, la Cour de cassation estime que le garant d'achèvement « devait l'achèvement de l'immeuble à concurrence du coût définitif des dépenses du programme tel que décrit à l'occasion de la conclusion du contrat stipulant cette garantie, et donc le financement des travaux conformes au permis de construire ». Il avait pu par suite refuser de faire jouer sa garantie, en l'absence de non-conformités substantielles, l'achèvement devant être apprécié selon les termes de l'article R. 261-1 du CCH.

En l'espèce, un certain nombre d'ouvrages composant l'immeuble litigieux avait été bâti sans qu'un permis modificatif ait été obtenu. Par ailleurs, détail d'importance, aucune des modalités prévues à l'article R. 261-24 du CCH (déclaration certifiée par un homme de l'art, telle que prévue à l'art. L. 462-1 du code de l'urbanisme. ou constatation par une personne qualifiée au sens de l'art. R. 261-2 CCH) n'avaient été réalisées. Par conséquent, comme le souligne la Cour de cassation, le garant n'était pas libéré de son engagement (sur ce sujet Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 octobre 2003 n°02-15462).

En donnant raison au garant de livraison qui avait refusé de faire jouer sa garantie, la Cour de cassation vient rappeler l'étendue d'un tel engagement de la part d'un organisme financier. Ce dernier n'est tenu que du financement de l'achèvement des travaux conformes au permis de construire et à ceux décrits à la convention (Civ. 3e, 6 oct. 1993 : Bull. civ. III, n° 120; T. com. Paris, 7 févr. 2003, Crédit agricole c. SCI Les Terrasses des Glaciers : Constr.-Urb. 2003, n° 218, note Sizaire). Par ailleurs, et c'est là l'intérêt de l'arrêt, elle souligne qu'en « l'absence de la production d'une déclaration ou d'un constat d'achèvement conformément à l'article R. 261-24 du CCH [...], l'achèvement devait être apprécié dans les termes de l'article R. 261-1 du CCH [...] ».

Conformément à la teneur de ce texte, elle a ainsi pu en tirer la conséquence que l'ouvrage était achevé en dépit de la présence de malfaçons et de non-conformité non substantielles. La Cour de cassation semble ainsi étendre, du moins, dans le cas de figure qu'elle avait ici à traiter, la notion d'achèvement au sens de l'article R. 261-1 du CCH au garant.

L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence est cependant annulé, mais sur la base d'un autre moyen : celui du manquement du maître d'œuvre à sa mission de suivi et de surveillance du chantier alors qu'il avait été investi d'une mission complète de maîtrise d'œuvre. Ce point, classique, n'appelle pas de développement particulier.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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