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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 28 décembre 2011 à 09h05

Construction : Remplacement des notions de SHON et SHOB


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'ordonnance du 16 novembre 2011 remplace les notions de surface hors oeuvre brute et de surface hors oeuvre nette par celle de plancher. La réforme entre en vigueur le 1er mars 2012.

L'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Loi Grenelle II », a habilité le gouvernement à « unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme » par voie d'ordonnance. Jusqu'à la réforme opérée par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 nov. 2011 prévalait en effet un dispositif assez complexe issu de la loi d'orientation foncière du 30 décembre 1967.

Le « mètre étalon » pour évaluer les seuils des autorisations de construire ou calculer la densité, la surface hors oeuvre nette (SHON) était en effet obtenue en déduisant de la surface hors oeuvre brute (SHOB : somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction) un certain nombre d'éléments énumérés à l'article R. 112-2 (surfaces de plancher des combles et des sous-sols non aménageables, des balcons, des loggias, etc.). Les éléments déductibles ont donné lieu à plusieurs circulaires et à une assez abondante jurisprudence ce qui n'a pas aidé à la bonne lisibilité des notions et a favorisé, dans une certaine mesure, la fraude.

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L'instauration de la surface de plancher de construction répond à trois objectifs :

- simplifier le dispositif ;

- favoriser les constructions performantes sur un plan énergétique ;

- accompagner le nouveau mouvement lancé en faveur de la densification.

La loi de finances rectificative pour 2010 a joué le rôle de précurseur en instaurant une taxe d'aménagement basée sur une nouvelle notion de surface. Ainsi, l'assiette de la taxe d'aménagement s'appuie sur la notion de surface de construction définie à l'article L. 331-10 comme « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies ».

La définition apportée à l'article L. 112-1 du code de l'urbanisme de la « surface de plancher » reprend globalement cette définition : « la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Selon les travaux préparatoires menés dans le cadre de l'« Urbanisme de projet », il en est attendu un gain de constructibilité de 5 à 10 %.

Dans le décret d'application devrait être précisé les éléments déductibles de la surface de plancher, première définition réglementaire de la notion de d'« emprise au sol ».

Comme la réforme de la taxe d'aménagement, celle des surfaces de plancher entrera en vigueur le 1er mars 2012, l'ordonnance s'appliquant aux déclarations préalables et aux demandes de permis déposées à compter de cette date. Dans les zones d'aménagement concerté déjà autorisées au 1er mars 2012, le nombre de mètres carrés de surface de plancher autorisé sur un terrain sera identique au nombre de mètres carrés de SHON qui aura été autorisé dans le cahier des charges de cession. Il en ira de même dans les lotissements lorsque la SHON aura été répartie par le lotisseur dans le cadre du permis d'aménager ou par des attestations délivrées lors de la vente ou la location des lots.

Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011

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