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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 24 novembre 2010 à 17h30

Construction : Responsabilité du vendeur-constructeur et les dommages intermédiaires


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est tenu d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires.

En l'espèce, des particuliers ont vendu après achèvement une maison à usage d'habitation. Les acquéreurs ont intenté une action afin d'engager leur responsabilité au titre de désordres affectant les façades et l'étanchéité des ouvertures du bien.

Au visa de l'article 1792-1, 2°, du code civil, la Cour de cassation rappelle que « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » est réputée constructeur de l'ouvrage et ce même en cas de rénovation.

Les acquéreurs insatisfaits disposent alors d'une multitude de recours : garanties spécifiques des constructeurs ; action en résolution de la vente ; action en responsabilité de droit commun ; ... même lorsque le désordre est apparent au moment de la vente (V. Civ. 3e, 28 févr. 2001, Bull. civ. III, n° 23).

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En particulier, s'agissant de désordres provenant de travaux de rénovation de la maison et relevant de la catégorie dite des « dommages intermédiaires », le fondement de la responsabilité repose sur la caractérisation d'une faute du vendeur-constructeur (V. Civ. 3e, 4 juin 2009, Bull. civ. III, n° 130).

Si la règle est constante à l'égard du fondement de la responsabilité en présence de dommages intermédiaires, leur qualification l'est moins sur le problème spécifique des désordres affectant l'étanchéité du bien. En effet, la Cour de cassation avait déjà établi que les désordres inhérents au ravalement d'un immeuble mais qui n'affectent pas son étanchéité relèvent des désordres intermédiaires (V. Civ. 3e, 9 févr. 2000, Bull. civ. III, n° 27).

Dans ce prolongement, le critère de l'absence de gravité du désordre permet d'en déterminer la qualification.

Ainsi en pratique, les désordres intermédiaires concernent pour l'essentiel des désordres inesthétiques, mais aussi des désordres techniques mineurs.

Or, en l'espèce, le désordre affectait l'étanchéité de la façade et des ouvertures et le montant des préjudices matériel et moral avoisinait 30 000 €. Pour autant, les magistrats l'ont qualifié de désordre intermédiaire, ce qui écarte l'application de la garantie issue de l'article 1792 du code civil (contra Civ. 3e, 3 mai 1990: Bull. civ. III, n° 105 ).

On en vient à s'interroger sur la logique toute théorique de la Cour de Cassation. En effet, d'après son raisonnement à défaut de compromettre la solidité de l'ouvrage, ce désordre, qui semble généralisé (façades et ouvertures), ne rend pas le bien à usage d'habitation, impropre à sa destination (sic).

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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