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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 7 février 2011 à 16h51

Construction : Travaux de reprise et pénalités de retard


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Après mise en demeure du constructeur d'achever les travaux, le garant de livraison a une obligation d'interrogation du maître d'ouvrage quant à ses effets et doit s'assurer de la levée des réserves.

Des particuliers ont sollicité une société de construction pour leur projet immobilier ; ils ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans ; une compagnie d'assurances s'est portée garant de livraison.

Le chantier n'étant pas terminé à l'échéance du calendrier contractuel, les maîtres d'ouvrage, quelques mois plus tard, se sont adressés au garant pour mettre le constructeur en demeure d'achever les travaux (la liste était longue et portait pour l'essentiel sur la toiture de la maison, le branchement du gaz, le vide sanitaire, les portes et volets, l'escalier, le garde-corps et les sanitaires). Deux mois après, le procès-verbal de réception est signé. Les réserves n'ayant pas été levées, les accédants ont assigné le garant en exécution des travaux de reprise et en paiement des pénalités de retard.

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La Cour de cassation rappelle que le garant a l'obligation de s'assurer de la levée des réserves et refuse de mettre à la charge du maître d'ouvrage d'autres diligences que l'information du garant sur les travaux à achever. Il s'agit en l'occurrence d'une application littérale de l'article L. 231-6, II du code de la construction et de l'habitation qui dispose que « quinze jours après une mise en demeure [du constructeur] restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations [de désignation d'un repreneur] dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article ». La solution de la décision présentée n'a donc rien de surprenant sur ce point. Il appartenait au garant de désigner un repreneur. Rappelons que la jurisprudence veille scrupuleusement à l'application des dispositions de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, car le garant peut être condamné à des dommages et intérêts lorsqu'il n'a pas choisi le repreneur avec sérieux (Paris, 7 oct. 2009, Constr.-Urb. 2003, n° 161, obs. Sizaire ; 5 mars 2003, Constr.-Urb. 2003, n° 174) ou lorsqu'il ne s'est pas assuré, après désignation du repreneur, de son acceptation de procéder aux travaux de reprise (Civ. 3e, 26 oct. 2005, Bull. civ. III, n° 203 ; D. 2005. IR 2897).

En revanche, le garant de livraison ne sera pas tenu de s'assurer du respect du délai d'exécution des travaux par le constructeur qu'il a désigné pour faire achever les travaux (Civ. 3e, 8 avr. 2009, nos 08-11.229 et 08-11.521).

De façon subsidiaire mais non moins importante en pratique, l'arrêt apporte une précision quant à la période couverte par les pénalités de retard. L'article L. 231-6, IV, du code de la construction et de l'habitation prévoit que « la garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ».

En l'espèce, les magistrats ont fait courir les pénalités de retard jusqu'à la date de remise des clés. L'on comprend aisément que le garant discute cet aspect dans son pourvoi car elle a eu lieu plus de trois ans après la date d'achèvement des travaux stipulée dans le contrat.

Dans le prolongement de son obligation d'interrogation du maître d'ouvrage, le garant qui ne veille pas à la levée des réserves en supporte les conséquences via les pénalités de retard (dans le même sens, V. Civ. 3e, 21 juill. 1999, n° 97-19.901, Dalloz jurisprudence). Seule une prise de possession par le maître de l'ouvrage, avant la levée des réserves pourrait le priver des pénalités de retard, car elles ne sont dues qu'en cas de retard de livraison. La jurisprudence respecte rigoureusement la distinction entre les notions de réception et de livraison dans ce cas (V. Civ. 3e, 10 mai 2007, RDI 2007. 436, obs. D. Tomasin ; 29 mars 2006, Bull. civ. III, n° 87).

Restent alors la levée des réserves et la réception sans réserve pour libérer le garant de son obligation d'achèvement. Seules des malfaçons affectant les travaux de reprise entraîneraient à nouveau une mise en jeu de sa garantie (V. Civ. 3e, 14 avr. 2010, Bull. civ. III, n° 83). Dans tous les cas, la possibilité pour le maître d'ouvrage d'informer le garant du retard du chantier n'est pas une condition de son droit à percevoir les pénalités (V. Civ. 3e, 16 janv. 2008, Bull. civ. III, n° 7).

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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