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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 28 février 2011 à 14h00

Copropriété : Approbation des comptes, les charges doivent être détaillées


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La Cour de Cassation intervient ici pour ajouter une obligation de distinction enter les charges communes générales et les charges communes spéciales lors de l'approbation des comptes alors même que la loi ne le prévoit pas.

En l'espèce, un copropriétaire a demandé l'annulation de la résolution ayant approuvé les comptes annuels du syndicat pour défaut de ventilation par catégorie de charges. Cette demande avait été rejetée en cause d'appel, au motif qu'aucune disposition légale n'exige que les charges générales soient distinguées des charges spéciales pour l'approbation des comptes.

Cette décision est censurée par le juge du droit, dans l'attendu - assurément - de principe suivant : « la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature ».

Intervenue au visa de l'article 10, alinéas 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 18 de cette loi et 11 du décret du 17 mars 1967 (dans sa rédaction applicable avant la réforme de 2004), cette cassation mérite dans nos esprit approbation.

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En effet, si la lettre du texte n'emporte pas expressément cette exigence de ventilation, l'esprit de la loi milite incontestablement en faveur de cette solution, puisque la fourniture de documents comptables opérant cette distinction découle de l'article 10 de la loi, texte d'ordre public.

De lege ferenda, il serait certainement utile que les dispositions de l'article 18 de la loi de 1965 (relatif aux attributions du syndic) ou celles de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 (qui détaille les documents à notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour) tirent les enseignements de cette importante jurisprudence.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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