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Avis d'expertsmercredi 6 février 2013 à 09h21

Copropriété : Comment user de la passerelle des majorités


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi.

Pour éviter des blocages dans la prise de décision, le législateur a prévu des « passerelles de majorités ». Par ce biais, sous certaines conditions, le syndicat va, en deuxième lecture (ou au cours d'une deuxième assemblée), pouvoir adopter une résolution à une majorité plus basse que celle qui a naturellement vocation à s'appliquer.

Il en va ainsi pour les travaux d'amélioration, entre la majorité des membres du syndicat représentant au moins les « deux tiers des voix » (L. n° 65-557, art. 26, al. 1er) et la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés (L. n° 65-557, art. 26, in fine).

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Une telle passerelle existe également pour les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (L. n° 65-557, art. 25), l'article 25-1 prévoyant, notamment, que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à cette majorité mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) en procédant immédiatement à un second vote.

Tel était le cas de figure dans l'arrêt rapporté, la résolution autorisant les copropriétaires qui le souhaitent à installer des fenêtres de toit (sous-entendu à leurs frais), qui relève de l'article 25 b de la loi (puisque, à tous le moins, ces travaux affectent les parties communes), ayant été rejetée, tout en recueillant plus d'un tiers des voix du syndicat.

La résolution avait finalement été adoptée et la contestation venait d'un copropriétaire qui estimait que la procédure n'avait pas été respectée. Selon lui, entre le rejet de la résolution et le vote à la majorité de l'article 24, il aurait dû y avoir un vote intermédiaire autorisant le syndicat à revoter sur la question de l'installation des fenêtres.

C'est à juste titre qu'il n'a été suivi ni par le juge du fond ni par celui du droit, puisque cette interprétation ajoute incontestablement au texte.

Il a certes pu être remarqué que le texte n'envisage la mise en oeuvre de cette passerelle que comme une éventualité (« la même assemblée peut décider [...] »).

Toutefois, l'article 25-1 doit être lu à la lumière de l'article 19 du décret du 17 mars 1967, qui n'envisage d'étape intermédiaire que lorsque le syndicat décide de ne pas procéder au second vote au cours de la même assemblée.

Le décret précise, en effet, que l'assemblée peut décider que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure (jugeant d'ailleurs que le second vote immédiat est facultatif, la loi ne prévoyant qu'une possibilité et que l'assemblée peut souverainement décider, pour des raisons d'opportunité qu'il lui appartient d'apprécier, de renvoyer l'affaire à une autre assemblée, CA Paris, 27 mars 2008, RG n° 07-03.795,CA Paris, 15 juin 2006, RG n° 05-17971).

Cet arrêt retiendra aussi l'attention en ce qu'il précise qu'il appartient aux juges du fond de vérifier si la décision de l'assemblée générale ne porte pas atteinte au droit de jouissance paisible de la terrasse du demandeur en constituant, ainsi que l'estimait ce dernier, un trouble anormal de voisinage et, partant, relève de l'unanimité (L. n° 65-557, art. 26, al. 2).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 janvier 2013 n°11-26800

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