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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 6 juin 2013 à 12h25

Copropriété : La décision désignant le syndic s'impose tant que la nullité n'est pas prononcée


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La décision désignant un syndic ne peut pas être remis en cause et demeure applicable tant que la nullité n'a pas été prononcée.

A la suite de la désignation d'un nouveau syndic de copropriété par une assemblée générale, deux copropriétaires prétendaient qu'elle avait été obtenue à la suite de fraudes dont ils se plaignaient, par ailleurs, devant les juges du fond et au pénal.

Ils soutenaient que la décision désignant le nouveau syndic, devait être assimilée au « défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires » prévue par l'article 46 du décret du 17 mars 1967.

Ils en avaient déduit qu'ils pouvaient saisir le président du tribunal de grande instance , par ordonnance sur requête, pour qu'il désigne le syndic, comme le prévoit ce texte. Le président du tribunal avait été sensible à leurs arguments et avait désigné le syndic, qui n'était autre que le sortant.

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Le syndicat et une douzaine de copropriétaires élevèrent alors le contentieux, en application de l'alinéa 3 de l'article 59 du même décret, en saisissant le juge des référés pour lui demander de rétracter l'ordonnance sur requête. La cour d'appel d'Aix-en-Provence (31 mars 2011) remplit pleinement leur demande et l'arrêt, statuant en matière de référé, fit l'objet d'un pourvoi. La Cour de cassation rejette ce pourvoi sur un attendu de principe : « les conditions de l'article 46 [...] n'étaient pas réunies dès lors qu'un nouveau syndic avait été désigné par [décision de] l'assemblée générale qui s'imposait tant que la nullité n'en avait pas été prononcée ».

Il convient de faire un rappel sur deux points :

* premièrement, il convient de souligner le caractère immédiatement exécutoire de la décision d'assemblée générale (Civ. 3e, 9 juin 2010, n° 08-19.696, Bull. civ. III, n° 117). Les juridictions du fond précisent d'ailleurs que les décisions sont immédiatement applicables sans pouvoir ouvrir de discussion sur leur exécution (Paris, Pôle 4, ch. 2, 12 sept 2012, n° 09/ 22262, ; 9 mai 2012, n° 10/05360).

* Deuxièmement, la Cour de Cassation a consacré depuis longtemps l'efficacité de la décision tant que sa nullité n'a pas été constatée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée (Civ. 3e, 10 oct. 1990, n° 88-19.999, Bull. civ. III, n° 183).

Cette décision conforme à la loi et à son esprit apporte la sécurité nécessaire à la vie des copropriétés. En effet, si chaque fois qu'une assemblée générale ou une décision encourait la nullité par l'introduction d'une action, nombre de corporiété serait paralysée dans leur fonctionnement. Toutefois, il convient de rappeler aux professionnels que toute distribution de somme ou tout engagement financier qui serait annulé par la suite pourrait relevé de la responsabilité du syndic.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 novembre 2012 n° 11-18810

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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