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Avis d'expertsmardi 20 mars 2012 à 14h25

Copropriété : La désignation du syndic reste intuitu personae


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante.

Par cette décision de censure, les hauts magistrats confirment que la société absorbante ne se trouve pas de plein droit substituée à la société absorbée, syndic en exercice (Civ. 3e, 10 nov. 1998, Bull. civ. III, n° 212; Versailles, 21 juin 2010, AJDI 2011. 150).

En l'espèce, un copropriétaire débiteur d'une certaine somme au titre des charges de copropriété avait formé opposition à l'encontre d'une ordonnance portant injonction de payer. Il a soulevé l'irrecevabilité de la demande, en ce qu'elle émanait, non pas de la personne morale élue en qualité de syndic, mais de la société ayant repris les activités de cette dernière après une opération de fusion-absorption ayant porté sur deux sociétés.

Il est débouté en appel (Pau, 7 sept. 2010), motif pris qu'aux termes des articles L. 236-1 et suivants du code de commerce, une opération de fusion entraîne transmission de l'entier patrimoine des sociétés fusionnées à la nouvelle société comprenant les droits et actions dont elles bénéficiaient au titre des contrats en cours d'exécution.

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Sans surprise eu égard à la jurisprudence univoque précitée, cette solution est invalidée par le juge du droit aux visas, notamment, des articles 17, 18 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par l'attendu de principe ci-dessus reproduit.

Cette position doit être approuvée sans réserve, car l'avant-dernier alinéa de l'article 18 de la loi de 1965 interdit au syndic de se faire substituer, cette interdiction ne cédant le pas qu'en cas de vote de l'assemblée générale, seul organe délibérant du syndicat des copropriétaires (L. 10 juill. 1965, art. 17 et 25).

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile,, 29 févr. 2012 n° 10-27259

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