Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 31 mai 2011 à 09h02

Copropriété : La portée d'une clause du RC réputée non écrite


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'assemblée générale dont les scrutateurs n'ont pas été élus mais désignés conformément à une clause du règlement de copropriété doit être annulée et la clause incriminée doit être déclarée non écrite.

La Cour de cassation rappelle ici qu'une clause réputée non écrite est non avenue par le seul effet de la loi , et plus encore de celle affirmant qu'une telle clause est censée n'avoir jamais existé (Civ. 3e, 9 mars 1988, Bull. civ. III, n° 54; 26 avr. 1989, Bull. civ. III, n° 93 ; 12 juin 1991, Bull. civ. III, n° 170 ; 27 sept. 2005, Loyers et copr. 2005, n° 229, obs. Vigneron).

Le juge du droit paraît ainsi s'éloigner de sa doctrine qui lui a fait juger que les clauses du règlement de copropriété devaient recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge (V. not. Civ. 3e, 21 juin 2006, Bull. civ. III, n° 159).

En l'espèce, conformément aux stipulations d'un règlement de copropriété, en début d'assemblée, les deux copropriétaires détenteurs du plus grand nombre de millièmes avaient été désignés en qualité de scrutateurs.

Crédit Immobilier
Simulateurs immobiliers

Evaluez gratuitement les offres de plus de 100 banques !

Contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui exige un vote (à la majorité de l'art. 24, Paris, 2 juin 1986, D. 1986. IR 297 ; AJPI 1986. 633), cette pratique avait été contestée par un copropriétaire.

Celui-ci demandait à la fois l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble et que la clause litigieuse soit réputée non écrite.

S'il a obtenu gain de cause sur le second point, la cour d'appel l'avait débouté de sa demande d'annulation de l'assemblée par les juges du fond, au motif que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir tiré les conséquences légales de leur constat que la clause litigieuse était réputée non écrite.

Ainsi donc, par l'effet du caractère non écrit de la stipulation du règlement relative au mode de désignation des scrutateurs, l'assemblée générale se trouve-t-elle annulée dans son intégralité. En présence d'une clause réputée non écrite, l'assemblée générale peut être annulée dans son ensemble même si à l'époque de son application celle-ci existait encore.

Attention, il convient de rappeler que la rétroactivité, induite par la décision rapportée, de l'annulation de la clause ne semble pas avoir droit de cité en matière de répartition des charges contraire à la loi. En effet, le second alinéa de l'article 43 de la loi de 1965 prend soin de préciser que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à cette répartition, il procède à leur nouvelle répartition (jugeant d'ailleurs qu'une nouvelle répartition, si elle est décidée, ne peut prendre effet que pour l'avenir, V. Civ. 3e, 11 juill. 2001, AJDI 2001. 805, obs. Capoulade ; précisant que cette répartition ne peut prendre effet qu'à compter de la date de la décision judiciaire qui l'a ordonnée, V. Civ. 3e, 20 oct. 1981, Bull. civ. III, n° 163 ; Administrer janv. 1982. 34, obs. Guillot ; 3 mai 1990, Bull. civ. III, n° 100 ; D. 1990. IR 134 ).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n° 10-20514

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 10/07/2016 à 15:44 par beatles

    Bonjour,
    Il n’y aurait pas retournement de jurisprudence, mais création d'une catégorie de clauses réputées non écrite hors le seul fait de la loi.
    Al. 1 article 10 (ordre public) loi n° 65-557 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
    Ce qui signifie que les copropriétaires ne sont pas tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun si ces services et éléments n’ont aucune utilité à l'égard de leurs lots.
    Pour la loi c’est donc l’utilité et non l’usage qui est pris en compte pour participer aux charges.
    Pour un ascenseur (le niveau le plus inférieur desservi est le rez-de-chaussée) il n’a aucune utilité pour les lots du rez-de-chaussée ! De même un copropriétaire n’a pas à participer à l’entretien de parkings qu’il ne possède pas (Cour de cassation 2 mars 2005 pourvoi 03-16761).
    Article 1131 Code civil : « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
    Article 1133 Code civil : « La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public. »
    Donc, la clause qui fait obligation de participer aux charges d’un élément d’équipement commun, dont le lot n’a aucune utilité, ou bien de participer aux charges d’entretien d’un bien que l'on ne possède pas, ou détenant aucune part, est sans effet ! Elle est non avenue par le seul effet de la loi ! Elle est réputée non écrite ! Elle n’a jamais existé !
    Mais un juge peut décider en dehors du seul effet de la loi qu’une clause est réputée non écrite (al. 3 article 42 et article 43 de la loi n° 65-557).
    En dehors du seul effet de la loi la clause persiste tant que le juge ne l’a pas réputée non écrite la nouvelle clause ne s’applique qu’à l’issue du jugement.
    Cdt


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...