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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 7 juin 2011 à 08h58

Copropriété : Omission des mentions lors de l'élection du président de séance


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.

L'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose au rédacteur du procès-verbal d'indiquer, sous le résultat de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires opposants et de ceux qui se sont abstenus. Cette obligation concerne également l'élection du président de séance et des scrutateurs (Civ. 3e, 16 juin 1993, Bull. civ. III, n° 92).

Au cas d'espèce, les juges du fond avaient décidé que l'absence de la mention des votes relatifs à l'élection du président de deux copropriétaires opposants était indifférente, dans la mesure où l'addition de leurs voix au nombre des votes « contre » n'était pas de nature à modifier l'issue du scrutin.

Leur décision est censurée au motif que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.

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La précision est désormais classique : les mentions impératives de l'article 17 du décret de 1967 constituent des formalités substantielles, si bien que la nullité qui découle de leur absence n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice par le demandeur . C'est sur ce point que péchait le raisonnement des juges d'appel : l'omission du vote et du nombre de voix des copropriétaires opposants ne s'assimile pas à une simple erreur matérielle. Elle constitue un véritable vice de fond.

S'agissant de l'élection du président de séance, la nullité encourue dépasse cette simple désignation pour s'étendre à l'assemblée générale toute entière. La solution est logique, dans la mesure où aucune décision ne peut valablement être prise par l'assemblée générale avant que soit désigné son président.

En découle une conséquence importante : l'action en nullité échappe au délai de forclusion de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 20 déc. 2006, Loyers et copr. 2007, comm. 59, note Vigneron). Le copropriétaire bénéficie dès lors du délai de prescription de dix ans pour agir de ce chef (L. 10 juill. 1965, art. 42, al. 1er).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n° 10-15264

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