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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 8 janvier 2013 à 09h10

Copropriété : Pas de syndic judiciaire en cas d'élection d'un mandataire


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Les conditions d'application de l'article 46 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à la désignation d'un syndic judiciaire ne sont pas réunies dès lors qu'un nouveau syndic a été désigné par l'assemblée générale qui s'impose tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

Le cas d'ouverture de la demande de désignation d'un syndic judiciaire est étroitement circonscrit par les termes employés au premier alinéa de l'article 46 du décret du 17 mars 1967.

En effet, selon ce texte, ce n'est que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires ne procède pas à la nomination du syndic, alors que cette instance a été « dûment convoquée à cet effet », qu'un ou plusieurs copropriétaires et/ou membres du conseil syndical peuvent saisir, sur requête, le président du tribunal de grande instance (du lieu de situation de l'immeuble, Décr. n° 67-223, art. 61-1), aux fins de désignation d'un syndic judiciaire (Civ. 3e, 20 févr. 2002, n° 00-14.276, Bull. civ. III, n° 44 ; V. aussi, faisant application de l'art. 46, lorsque deux procès-verbaux d'une même assemblée ne peuvent produire aucun effet en raison des contradictions qu'ils contiennent et de leur défaut de signature, Civ. 3e, 27 mai 2010, n° 09-14.541).

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Le champ d'application de cet article 46 ne doit, notamment, pas être confondu avec celui de l'article 47 du même décret, qui envisage la nomination d'un administrateur provisoire lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, « dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article ». Ce qui recouvre, entre autres, l'hypothèse de la copropriété gérée par un syndic dont le mandat a expiré sans avoir été renouvelé (syndic de fait), celle du décès ou de la démission du mandataire, ou encore l'exercice, par ce dernier, de ses fonctions, alors qu'il n'est pas (plus) titulaire de la carte « G » exigée par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 (V. Code de la copropriété, Décr. n° 67-223, nos commentaires sous les art. 46 et 47, ainsi que la jurisprudence y afférant).

Au cas particulier, deux copropriétaires avaient demandé, avec succès, la désignation d'un syndic judiciaire, alors même que l'assemblée générale avait procédé à la nomination d'un nouveau mandataire après ne pas avoir renouvelé dans ses fonctions le syndic en place (le syndic judiciaire qui avait été nommé n'était autre que l'ancien syndic : moyen au pourvoi, arrêt p. 5).

L'ordonnance présidentielle ayant, à la demande de douze copropriétaires et du syndicat, été rétractée au terme de la procédure prévue à l'article 59 du décret, cette rétractation était contestée à raison des conditions frauduleuses dans lesquelles la désignation du nouveau syndic avait eu lieu, qui faisaient d'ailleurs l'objet d'une action devant le juge du fond et d'une plainte pénale.

Selon les demandeurs, les conditions de la désignation du nouveau syndic étant sérieusement contestables, elles devaient être assimilées à un défaut pur et simple de nomination.

Cette analyse n'est pas reprise par la haute juridiction, qui rend une décision de rejet.

À juste titre, car le raisonnement prôné ajoutait incontestablement à la loi et était contraire au caractère exécutoire des décisions prises en assemblée générale (jugeant que, sauf disposition contraire, les décisions d'assemblée générale sont immédiatement exécutoires, V. not. Civ. 3e, 9 juin 2010, n° 08-19.696, Bull. civ. III, n° 117). Caractère exécutoire qui, aux termes de l'article 42 de la loi de 1965, ne cède le pas que pour les travaux non urgents décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 (suspendus jusqu'à l'expiration du délai de contestation des décisions d'assemblée).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 novembre 2012 n° 11-18810

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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