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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 8 août 2013 à 18h09

Copropriété : Prescription de l'action en suppression d'un empiètement sur les parties communes


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'action en suppression d'un empiétement sur les parties communes intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale.

Si, en pareille circonstance, la seule sanction envisageable est la démolition (V., par ex., Civ. 3e, 18 juin 1975, D. 1975. IR 207 ; 27 janv. 2009, n° 07-15.993, AJDI 2009. 309 ), encore faut-il qu'une demande en ce sens intervienne dans le délai de l'action.

Pour savoir si tel est le cas, il convient de déterminer non seulement la nature de l'action, mais également le point de départ du délai.

La nature de l'action

La nature de l'action est déterminante, car :

- s'il s'agit d'une action personnelle née de l'application de la loi n° 65-556 du 10 juillet 1965, le délai de prescription est celui de l'alinéa 1er de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, dix ans.

- à l'inverse, s'il s'agit d'une action réelle, elle est soumise à la prescription trentenaire.

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Type de bien :

En matière d'empiétement, tout dépend de la finalité de l'action : une demande en restitution des parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de « réelle », tandis qu'une action tendant au respect du règlement de copropriété est personnelle (Civ. 3e, 20 nov. 2002, n° 00-17.539, Bull. civ. III, n° 232; retenant la prescription décennale, s'agissant de l'action d'un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d'une construction effectuée par un autre, en contravention au règlement de copropriété, V. Civ. 3e, 15 juin 1988, Bull. civ. III, n° 111 ; 6 nov. 1991, n° 90-10.128, Bull. civ. III, n° 265; Paris, 18 juin 2003, n° 2002-16091).

Comme, au cas particulier, la demande tendait à la démolition d'un ouvrage empiétant sur les parties communes pour violation de l'article 25 b de la loi de 1965, les travaux effectivement réalisés par le copropriétaire ne respectant pas les termes de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, le délai de l'action était incontestablement de dix ans.

Le point de départ du délai de prescription

Concernant le point de départ du délai de prescription, deux courants s'opposent: un qui considère qu'il convient de se placer au jour de la survenance des désordres (V. Civ. 3e, 23 mai 1991, n° 89-19.879 Bull. civ. III, n° 149; 25 févr. 2009, n° 08-16.161, Bull. civ. III, n° 51) l'autre à celui auquel le demandeur en a eu connaissance (Civ. 3e, 16 sept. 2003, n° 02-13.028; 2 mars 2005, n° 03-14.713, Bull. civ. III, n° 52).

En l'occurrence, la question était secondaire, puisque l'action avait été introduite « plus de dix ans à compter du jour où les non-conformités alléguées avaient été achevées et connues [des demandeurs à l'action en démolition] ».

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2013 n° 12-11791

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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